ZOOM SUR… La diversité des moyens de financement

Partout en Europe, selon Christine Whitehead, professeur à la London School of Economics, le logement social repose sur trois sources de financement principales : les loyers qui couvrent les coûts courants et le remboursement des emprunts, les emprunts pour la construction et les gros travaux, et enfin les contributions d’autres secteurs. C’est cette troisième source qui génère les principales différences entre les pays de l’Union européenne. Face aux importants besoins quantitatifs en logements sociaux, on constate une réduction générale des subventions publiques et une restructuration des financements, avec une contribution croissante de sources privées. La faiblesse persistante des revenus d’une part importante des locataires conduit également à augmenter l’aide à la personne, au détriment de l’aide à la pierre.

Selon des modalités différentes d’un pays à l’autre, les pouvoirs publics ont tendance à réduire leur contribution directe au financement du logement social à travers toute l’Europe depuis une dizaine d’années. Le financement par emprunt se généralise. Les organismes constructeurs, et quelle que soit leur nature juridique, ont accès à un nombre croissant de sources d’endettement. Dans les pays où les bailleurs sont indépendants, comme en Allemagne, au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas, ils empruntent auprès des banques privées avec garantie de l’Etat ou des collectivités locales, offrant la propriété bâtie en garantie. Des organismes financiers spécialisés bonifient les taux d’emprunts, sur leurs propres ressources. Par exemple, KfW et la Caisse des dépôts réduisent les taux en cas de constructions très performantes du point de vue énergétique : le standard Passivhaus pour KfW, Cref-40 % pour la Caisse des dépôts.