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Une modélisation plus ou moins élaborée de l’habitat

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Une modélisation plus ou moins élaborée de l’habitat

Aquitanis Regain : Square Regain à Cenon, 10 pavillons T3, T4 et T5 avec jardin, financement PLUSCD, livré en 2004.

Du cahier des charges avec les indications de surface et d’organisation au dessin complet de la cellule logement, la politique des acteurs du logement social couvre une large palette. ­Certains d’entre eux sont allés très loin dans la démarche.

Plusieurs organismes ou sociétés spécialisées dans le logement social ont suivi la voie de la modélisation de la cellule habitat. Mais si certains se sont limités à l’établissement d’un cahier des charges plutôt global, d’autres sont allés beaucoup plus loin : définition très précise de l’organisation, voire du plan, accompagnée d’une forme d’industrialisation et d’un mode de passation des marchés à bon de commande. La plupart du temps, la motivation première relève du souci d’efficacité et de rentabilité, fondamental dans le domaine du logement social. En effet, les ­financements y sont limités, la demande considérable et l’exigence, aussi bien des habitants que des pouvoirs publics, croissante. Au départ, il y a souvent un cahier des charges définissant des obligations très simples mais « fondamentales, comme les surfaces, qui servent de base au calcul du loyer », explique Catherine Gravellier, responsable du service ­Études & Aménagement de ­Gironde Habitat. Parallèlement, des expériences malheureuses sur des appartements très mal conçus (par exemple, des chambres aux surfaces correctes mais tout en longueur) ont conduit à imposer des dimensions minimales. C’est ainsi qu’une chambre d’un minimum de 10 m2 devra avoir une largeur minimale de 2,70 m. Les erreurs de conception sont d’ailleurs souvent à l’origine d’un renforcement des directives comme pour la pose de ­chauffe-eau solaires, la nécessité d’un local dédié de dimensions minimales (1,10 m) souvent oublié. « On s’en tient à un cahier des charges qui indique les surfaces par type de logement, donne les grands principes d’organisation, les exigences de confort, d’orientation ou d’éclairement, explique Etienne Delaplace, responsable du service technique de l’Opac du Loir-et-Cher. S’y ajoutent des données sur les matériels et certains matériaux, comme les revêtements de sols. » Compte tenu de sa production (rarement plus de 100 logements par an) cet Opac préfère investir dans la simplicité, afin de rentabiliser au mieux les investissements prévus pour 40 à 50 ans.

Le fruit d’enquêtes et d’expériences

Chez Gironde Habitat, la démarche est nettement plus poussée. « Si le plan n’est pas imposé, ­explique Catherine Gravellier, il existe et les règles qui ont permis de l’établir doivent être respectées, comme la largeur des trames calculées pour réduire au maximum les longueurs de façades. Le concepteur doit aussi fournir un plan d’aménagement avec des meubles de dimensions standard. Bien entendu, les contraintes comme les réponses sont différentes en fonction du type de logement, collectif ou individuel. En collectif, différentes options peuvent être définies mais il n’y a pas vraiment de cellules type. Seulement une série d’exigences, plus ou moins contraignantes : balcon ou non, d’une surface donnée (pas plus de 9 m2, le maximum admis dans le logement social, mais d’une largeur minimale de 1,4 m pour Gironde Habitat), obligation de brise-vues pour cacher certains entassements d’objets hétéroclites sur les balcons, séparation (à la demande des locataires) du cycle du linge : toute une série de directives sont données qui relèvent soit d’un constat de bon fonctionnement des expériences passées qui sont généralisées, soit des conclusions d’enquêtes menées auprès des habitants depuis plusieurs années (voir ­encadré). Et rien n’est figé puisque les plans types évoluent d’année en année. Il existe en revanche des interdits « comme les façades vitrées jusqu’au sol, alors que nous acceptons les allèges basses », précise Thierry Lapasserie ­d’Aquitanis. En individuel, la démarche peut aller beaucoup plus loin dans le dessin. C’est ainsi qu’Aquitanis a établi entre 13 et 16 types de pavillons dont l’intérêt est multiple. « D’abord au moment du montage de l’opération, explique-t-il, car nous savons très rapidement, sur un terrain donné, quelles sont les possibilités d’exploitation, ce qui permet de vérifier immédiatement la rentabilité d’un investissement. » Ensuite parce que « les dossiers sont montés plus vite, ce qui facilite les relations avec les élus, explique Christian Delaporte, responsable du secteur construction de l’Opac de l’Oise. Car la maîtrise des coûts et la meilleure gestion des délais ont tout enclenché lorsque nous avons lancé ce type d’opération qui s’est concrétisé pour la première fois en 1995. »

Dominer la complexité réglementaire

L’expérience de l’Opac de l’Oise avait surtout concerné l’individuel, à partir d’une cellule ­répétitive, en s’appuyant sur un catalogue extrêmement précis fondé sur des exigences définies pour chaque élément de la construction (fenêtres, matériels de chauffage, plomberie, portes de garages, etc.). Une batterie de solutions et de variantes était proposée. « Et nous avions transposé le principe au collectif (sauf le marché à bon de commande) sur deux opérations de 60 et 12 logements. Fortement inspiré de l’expérience en individuel, le modèle obéit à des principes très stricts comme l’obligation d’une zone tampon entre l’escalier et la cellule privative, d’un cellier pour le cycle du linge, le rangement des vélos, la réduction maximale des circulations.

Même la distribution est modélisée et l’architecture ne se différencie plus que par les façades et par la toiture. » L’offre est toutefois limitée du T2 au T4. Avantage important, « il était possible de discuter avec les élus à partir de documents très convaincants », conclut Christian ­Delaporte. « Le principe apporte de nombreux avantages remarque ­Michel ­Micoulaz, directeur stratégie et développement à l’Opac du Rhône, et nous suivons avec intérêt l’expérience menée par ­Aquitanis. C’est un gain de temps important dans le montage du dossier. ­Ensuite, en raison de la complexité croissante des réglementations : isolation thermique, phonique, accessibilité handicapés, etc. Le travail de conception devient non seulement très complexe, mais aussi risqué.

D’autant que nos logements sont désormais certifiés ­qualité environnementale, d’où une augmentation des contraintes.» La grande question est de savoir ce qui reste de liberté au concepteur : l’implantation et le plan masse, désormais beaucoup plus compliqués avec les impositions de la réglementation accessibilité. ­Enfin, l’enveloppe, car ­l’architecte, dans ce type de projet, a encore beaucoup de liberté de création.

vous lisez un article des Cahiers Techniques du Bâtiment N°272

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