Dossier

Très chères rénovations

Sujets relatifs :

PHOTO - 905657.BR.jpg

© Doc. Crespeau

Les opérateurs consacrent d’énormes budgets à la rénovation des centres de vacances. C’est le prix à payer pour satisfaire des clients de plus en plus exigeants en termes de confort et d’équipements, pour le respect des normes environnementales, de sécurité et d’accessibilité, et aussi accroître la valeur patrimoniale.

Propriétaires ou non, dans le tourisme social ou à but lucratif, tous les opérateurs de centres de vacances en France investissent lourdement dans la rénovation. En témoigne Belambra Clubs, qui, après avoir repris 58 établissements de Village Vacances Familles (VVF), indique y avoir consacré près de 250 M € pour des travaux d’amélioration entre 2011 et 2015. En regard de son chiffre d’affaires qui avoisine 150 M €/an, cela représente un effort de l’ordre de 40 % par an. De même, le groupe privé Pierre & Vacances-Center Parcs (P&V-CP) investit près de 14 M € chaque année uniquement dans la rénovation des parties communes et des espaces de loisirs de ses 280 sites P&V-CP, Maeva et Adagio. Ou encore Les Villages Clubs du Soleil (VCS), spécialiste du tourisme social et solidaire tout inclus, fusionné avec Renouveau Vacances en 2014, avec un patrimoine de 20 villages à la montagne et en bord de mer pour 10 à 15 M € dépensés tous les ans.

Deux priorités visées

Pourquoi un tel effort ? La raison est simple : dans le tourisme, la rénovation vise deux priorités. La sécurité et le respect réglementaire d’un côté, le maintien de l’établissement à un niveau répondant aux exigences des vacanciers de l’autre. Dénominateur commun, tous les travaux s’inscrivent dans les obligations liées aux établissements recevant du public (ERP) : mise aux normes en termes de sécurité, d’accessibilité ou de thermique ; amélioration de la gestion opérationnelle, de la maintenance et de l’entretien ; enrichissement patrimonial et valorisation des biens ; adaptation au modèle social contemporain. Le souci de s’inscrire aussi dans une démarche de développement durable, souhaitée par la clientèle actuelle est également prégnant. Elle consiste à réduire l’impact CO2, veiller à la gestion environnementale des sites (déchets, pollutions), diminuer les factures eau et d’énergie, mettre en valeur la qualité du site au sens large et contribuer à l’attractivité du territoire, et à le faire savoir.

Autonome en rentabilité

Cela coûte donc cher. « Mais avec des limites économiques, tempère Nicolas Leclerc, responsable patrimoine chez VCS, notamment pour les établissements qui ne répondent pas à certains standard de coût de travaux ou de rentabilité d’exploitation, de qualité du bâti, du site ou de la destination. » Chaque entité doit, en effet, être autonome en rentabilité. C’est le cas des 18 VCS actuellement opérationnels. Les deux qui réclament une restructuration complète sont actuellement fermés : à Champtercier (04) où les travaux viennent d’être lancés (ouverture au printemps 2018), pour un budget de 2 à 3 M € ; à Loctudy (29), où l’étude d’opportunité en cours déterminera si le retour sur investissements est viable. Enfin, une première opération urbaine est en cours : « Belle de mai », à Marseille, qui vise à transformer une ancienne clinique en partenariat avec la Caisse des dépôts.
Pour tous les autres sites en activité, les rénovations sont conduites selon un plan quinquennal revu tous les ans selon les besoins des villages et les moyens financiers de l’entreprise. Elles sont réalisées avec une double contrainte : maîtrise des budgets et respect des délais. Chaque opération est donc préparée et planifiée avec minutie ; elle sera réalisée en dehors des périodes d’ouverture, parfois sur plusieurs tranches en intersaison, comme à Morzine (74) ou aux Karellis (73). La priorité est donnée aux espaces enfants, aux locaux nécessaires à la restauration et aux cuisines, ou au confort des chambres avec une superficie optimale de 6 m²/occupant ; des éléments de plus en plus déterminants pour le client. VCS mise aussi sur l’installation d’espaces forme et santé sur tous ses sites, avec sauna, hammam ou jacuzzi, voire aussi piscine chauffée.
Les entreprises intervenantes sont choisies pour leur fidélité et leur fiabilité, il faut que la confiance soit établie. C’est, par exemple, le cas depuis plus de cinq ans avec JM Électricité basé à Védène (84), qui trouve des solutions à des problématiques parfois complexes ; ou Spinelli, un spécialiste des sols souples et peinture qui opère depuis Gap (05). Mais ce n’est pas systématique, puisque les appels d’offres sont aussi attribués à d’autres soumissionnaires plus adaptés à certains chantiers. VCS finalise une charte éthique qui prévoit notamment le recours à des prestataires locaux ayant la capacité d’assumer le chantier sans dépasser le budget ou les délais, ni de recourir à des travailleurs détachés. Bien entendu, les contrats incluent des pénalités de retard, mais elles ne sont appliquées qu’exceptionnellement. « D’une manière générale, les entreprises entendent nos contraintes et la nécessité de garantir la date de livraison. Ils mettent alors les bouchées doubles si besoin. C’est souvent ce dernier point qui, avec le respect du budget, engendre la fidélisation. » Au jour le jour, VCS fait aussi appel à sa filiale, la GemM (Générale de maintenance et d’entretien du Midi), qui opère les travaux courants. Elle intervient également de façon ponctuelle lors des travaux de rénovation et presque systématiquement en phase de préouverture pour remettre l’établissement en ordre de marche.

Jusqu’à 3 000 appartements traités par an

Le Groupe P&V-CP opère de la même façon dans le privé. Son modèle de rénovation diffère, puisque, en règle générale, les appartements appartiennent à des particuliers qui, lui, les louent par bail de neuf ans. Seules les structures communes de loisirs et de restauration sont la propriété du groupe. En conséquence, seuls 55 sites sur 280 sont classés en ERP, au sens réglementaire du terme, principalement les villages. L’obligation d’accessibilité de la loi de 2005 concerne donc peu les résidences situées en montagne et jamais les établissements ayant des parties communes de moins de 50 m². Cela a plusieurs conséquences sur la politique de P&V-CP. D’abord, parce qu’il opère systématiquement des travaux de rénovation et de décoration sans restructuration lourde sur les logements tous les neuf ans afin d’inciter les copropriétaires à renouveler leurs baux. Entre 2 000 à 2 500 appartements/an sont traités, voire jusqu’à 3 000/an, certaines années, comme cela est prévu pour 2017. Le rythme est encore plus soutenu pour les équipements collectifs où les investissements sont planifiés sur trois ans. « C’est notre responsabilité et notre rôle, souligne Patrice Guérin, directeur maintenance rénovation sécurité du groupe. Les lieux doivent évoluer en fonction de l’exploitation faite par P&V-CP en tant qu’opérateur. » Ici aussi, la demande évolue vers des logements et des services de plus en plus haut de gamme. L’opérateur y répond avec une gamme premium qui compte déjà 24 résidences, souvent en montagne, mais aussi à la mer et aux Antilles, où les travaux collectifs concernent des équipements de confort et de détente, avec la création d’espaces santé avec sauna, hammam, jacuzzi…. Cela consiste aussi à rehausser la catégorie des appartements proposés, avec une dotation renforcée en équipements de cuisine, accès VDI (voix, données, image), et enrichie en décoration tendance.

Un pôle rénovation interne

P&V-CP possède une direction travaux de rénovation intégrée dont elle est fière. Cette équipe de douze personnes est organisée en trois régions : montagne, Méditerranée, océan. Elle travaille par programmation selon l’échéance des baux. Entre quatorze et seize mois avant l’échéance, elle collecte les demandes de l’exploitant interne et des propriétaires externes, audite les sites sur place, identifie les besoins, intègre les évolutions de qualité et de confort, planifie les interventions, chiffre les travaux et lance les appels d’offres auprès des prestataires. Comme chez VCS, toutes les interventions sont donc maîtrisées en interne et programmées de façon saisonnière. Vers avril-mai ou de septembre à fin novembre-début décembre pour les sites de montagne. Durant l’hiver, pour ceux en bord de mer ou en région, les travaux finis doivent impérativement être livrés huit à dix jours avant l’ouverture afin d’assurer la mise en place des derniers équipements, des services et du nettoyage général.
P&V-CP travaille aussi avec un réseau d’entreprises choisies. « De préférence avec des PME locales, peu avec les majors, car elles n’ont pas toujours la flexibilité et l’adaptabilité nécessaire à nos trois critères de choix, dans l’ordre : la qualité, le respect du planning, le prix. » Nicolas Leclerc et Patrice Guérin voient loin. Ils préparent déjà leurs futures gammes de rénovation en accentuant la personnalisation et la technicité des sites. Ainsi, chez P&V-CP, la réflexion porte sur la connectique liée aux nouvelles technologies. « Nous sommes en train d’élaborer un ensemble de contenus novateur. Nos clients et leur famille pourront se connecter sans souci de façon standard à l’ensemble des services (wifi, internet, 3/4G, réseaux locaux, sites web) dont ils ont besoin. »

N°352

vous lisez un article des Cahiers Techniques du Bâtiment N°352

Découvrir les articles de ce numéro Consultez les archives 2016 des Cahiers Techniques du Bâtiment

Nous vous recommandons

Technipédia : Traitement du bois

Dossier

Technipédia : Traitement du bois

Le traitement du matériau est un sujet central dans la construction bois. Obligation d'autorisation de mise sur le marché, choix du traitement de prévention et de son procédé de mise en oeuvre ou lutte[…]

01/06/2017 | MateriauxInnovation
"Le réemploi, une pratique à massifier"

Interview

"Le réemploi, une pratique à massifier"

Réglementation : les AMM changent la donne

Dossier

Réglementation : les AMM changent la donne

Quel traitement préventif pour une bonne durabilité

Dossier

Quel traitement préventif pour une bonne durabilité

Plus d'articles