Nous suivre Les Cahiers Techniques du bâtiment

Dossier

Télémaintenance : priorité à la sécurité et au confort des locataires

Sujets relatifs :

Télémaintenance : priorité à la sécurité et au confort des locataires

© (Doc. Wit.)

Déclencher les interventions d’urgence ou de routine et garantir la sécurité des habitants : tel est le rôle de la télémaintenance. Beaucoup attendent un élargissement de ses compétences pour mieux communiquer avec les locataires et contrôler les prestations des exploitants.

Le respect des niveaux de sécurité réglementaires impose une organisation planifiée des visites de maintenance, mais aussi une grande rapidité d’intervention en cas d’alerte. L’obligation de sécurité et de confort concerne essentiellement les ascenseurs, la ventilation mécanique contrôlée gaz, le chauffage et la climatisation. Pour des parcs de logements éparpillés, la mise en place d’une surveillance centralisée semble s’imposer.

Au regard d’un peu plus d’une soixantaine d’organismes disposant d’un système de télégestion (1), il apparaît que des tendances d’organisation se dessinent, plus ou moins satisfaisantes. Deux logiques s’opposent : dans la première, l’organisme est propriétaire de son système ; dans la seconde, les informations sont remontées directement sur le système de l’exploitant. Dans le premier cas, l’organisme est totalement propriétaire d’un système et responsable des actions à mener. Les travaux en régie ayant été abandonnés depuis une quinzaine d’années, il opère un report vers les exploitants sous-traitants concernés. L’organisme maîtrise l’information en amont et éprouve certaines difficultés à connaître les détails des interventions. Dans un organisme sur deux, la télémaintenance est assurée par les systèmes spécifiques des exploitants. Cette solution techniquement perfor­mante est parfois source de tension avec l’exploitant qui ne fournit pas toujours une information complète sur ses interventions. De plus, l’organisme est lié à ces sous-traitants et éprouve beaucoup de difficultés pour remettre en concurrence les contrats d’entretien et de maintenance.

Pour la maintenance des ascenseurs, Tec Habitat (2) favorise les systèmes non-propriétaires qui laissent une plus grande marge de manœuvre aux fabricants. Cependant, des organismes importants, équipés par plusieurs ascensoristes, possèdent leur système propriétaire – par exemple, l’Opac du Rhône –, qui leur permet de procéder à des analyses et des comparaisons entre les différents intervenants. Le coût de ce service est comptabilisé dans les dépenses non récupérables de gros entretien (P3).

Problèmes de compatibilité des systèmes

Dans le contexte actuel, la demande d’une télégestion énergétique se précise. Les fonctions de base réclamées concernent le contrôle des services aux locataires et le suivi des exploitants de chauffage. Outre les alarmes techniques sur les incidents de fonctionnement, la gestion de la maintenance et le contrôle des prestations des exploitants, les systèmes doivent permettre de conduire les installations, de surveiller et compter les consommations d’énergie des logements. Les informations sont véhiculées par le réseau téléphonique commuté (RTC). Elles proviennent des capteurs de température sur les départ et retour de l’eau chaude sanitaire, des capteurs de fumées pour le rendement de combustion, des détecteurs de fonctionnement de l’extracteur de la ventilation mécanique contrôlée (VMC), des compteurs de consommation de fioul domestique, de gaz ou d’électricité. Ces appareils de mesure peuvent être couplés avec des systèmes de régulation.

Mais des freins invoqués par les organismes bloquent ou ralentissent le développement de la télémaintenance. En premier lieu, les coûts d’investissement nécessaires ne sont pas récupérables dans les loyers ou les charges locatives. De plus, il est très difficile d’évaluer la rentabilité des systèmes. Techniquement, ces systèmes sont très « verticaux » et incompatibles entre eux, ce qui oblige l’organisme à passer par les fourches caudines d’un prestataire et rend difficile le partage des informations avec l’exploitant. L’absence de personnel qualifié dans les organismes n’améliore pas la situation. L’intérêt pour la télémaintenance peut être relancé par une réduction des coûts d’investissement et d’exploitation certes, mais aussi par une amélioration de l’ergonomie des systèmes et des guides d’utilisation, complétée par une formation des personnels utilisateurs. Dans ce cadre, les utilisateurs souhaitent que le système de télémaintenance soit un outil de gestion – avec des interfaces multiconstructeurs – permettant de contrôler les prestations de maintenance, d’élargir le champ de sa compétence au comptage et à la répartition des charges énergétiques et de mieux utiliser les potentialités d’Internet. Par exemple, Moulins Habitat communique par Internet avec ses locataires (voir encadré). Faut-il attendre une obligation réglementaire pour développer toutes ces fonctionnalités ?

Bienvenue !

Vous êtes inscrit à la news hebdo Cahiers techniques du batiment

Nous vous recommandons

RE2020 : tout savoir sur les bâtiments demain

Dossier

RE2020 : tout savoir sur les bâtiments demain

Le gouvernement a annoncé les grandes lignes directrices de la RE2020. A noter, la prise en compte de l’impact carbone sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, y compris ses phases de construction et de démolition, la disparition...

Centres aquatiques (5/5) - Inspirer, expirer

Dossier

Centres aquatiques (5/5) - Inspirer, expirer

Centres aquatiques (4/5) - Produire et récupérer des calories

Dossier

Centres aquatiques (4/5) - Produire et récupérer des calories

Centres aquatiques (3/5) - Garantir une eau saine

Dossier

Centres aquatiques (3/5) - Garantir une eau saine