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Servitudes non-apparentes : du contrat à l’obsolescence

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Servitudes non-apparentes : du contrat à l’obsolescence

© (Doc. Girpav.)

Les propriétaires de deux fonds voisins peuvent établir entre eux des servitudes conventionnelles. Un engagement à long terme qui ne peut s’éteindre que par fusion des fonds ou par son non-usage durant 30 ans.

Les servitudes dites « du fait de l’homme » ont pour caractéristiques d’être non-apparentes et de ne pas relever de la loi. Ce sont les servitudes « non aedificandi », « non altus tolendi » et de prospect qui sont mentionnées dans l’article 689 du code civil : « Les servitudes non-apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée ». L’article 691 précise que « les servitudes continues non-apparentes ne peuvent s’établir que par titre, la possession même immémoriale ne suffisant pas pour les établir » (à l’exception de celles acquises avant la promulgation du code civil dans les pays où ­elles pouvaient s’acquérir de cette manière).

Ces servitudes sont établies par un acte particulier, par une clause d’un acte de vente ou encore par un cahier des charges faisant la loi des parties. Il est reconnu qu’il s’agit d’un contrat « synallagmatique », c’est-à-dire qui ne saurait être modifié unilatéralement par l’une des parties. Le code civil en précise bien les droits et obligations. L’article 701 dispose ainsi que : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode », et l’article 702 : « Celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ». Si le premier ne peut changer l’état des lieux de la servitude, il peut cependant, si celle-ci est devenue trop onéreuse, ou empêcher des réparations nécessaires, proposer un autre endroit, aussi commode pour l’exercice de la servitude. Cette proposition ne pourra être refusée mais les juges disposent d’un pouvoir souverain pour en apprécier le bien fondé.

Un règlement d’urbanisme ne peut conduire à l’annulation d’une servitude conventionnelle en autorisant des constructions dans des conditions différentes de la convention. Ainsi, les permis de construire sont toujours délivrés sous réserve des droits des tiers. Ces conventions doivent faire l’objet d’une publication au Bureau des hypothèques et elles sont alors opposables à tous les acquéreurs postérieurs des fonds concernés même si elles ne figurent pas dans leur acte de vente. Le bénéficiaire d’un permis de construire doit prendre la précaution de vérifier son acte de vente ainsi que les inscriptions et interroger le (ou les) notaire concerné.

Sanctions radicales en cas de violation

La jurisprudence montre que les tribunaux vérifient que la servitude est bien respectée en son assiette, en recherchant l’idée directrice des parties dans la convention.

La servitude non aedificandi peut s’appliquer à toutes les constructions, sur le sol, en surplomb du terrain frappé de servitude et en sous-sol, selon l’affectation qui lui est donnée. Le Conseil d’État a toutefois considéré que l’engagement pris par les propriétaires d’un terrain de « n’y édifier aucune nouvelle construction pouvant gêner la vue actuelle sur la mer, de la villa voisine », ne concernait pas la plantation d’arbres ! La servitude de n’établir que des clôtures à claire voie-a été reconnue valable, compte tenu de l’exiguïté des terrains et de la volonté des parties d’assurer au fonds vendu les avantages d’air et de lumière provenant du fonds voisin. Les juges vérifient avec attention les constructions édifiées qui peuvent contrarier la servitude dans sa définition et son but. Ainsi, l’édification d’une piscine n’est pas critiquable, mais la construction d’un bâtiment contenant l’épurateur d’eau est bien la violation d’une servitude constituée pour préserver l’aspect et la vue de villas entourées de jardins. Le principe selon lequel la servitude non aedificandi s’applique également au sous-sol a pu être battu en brèche par la Cour de cassation, notamment pour un garage en sous-sol ou la voie d’accès en enfoncement dans le sol, protégée par un muret ou une rambarde qui ne porterait pas atteinte à la servitude. Les parties doivent donc rédiger avec le plus grand soin les termes des contraintes qui sont imposées à un fonds et des volontés communes concernant tous les aspects de la servitude.

Affectant le fonds, la servitude pèse sur les propriétaires successifs. L’empiètement sur la servitude, même de peu d’ampleur, est sanctionné par la démolition. Celle-ci est ordonnée même si elle cause un grave préjudice à celui qui a irrégulièrement construit. La démolition est la seule sanction possible de la violation du droit réel constitué par la servitude conventionnelle. Le bénéficiaire de la servitude doit saisir le juge du fonds aux fins qu’il rende un jugement condamnant son voisin à démolir la partie des ouvrages dépassant les limites figurant dans l’acte de servitude et à remettre en état les lieux. La jurisprudence est constante pour considérer que l’allocation de dommages-intérêts est sans effet.

Deux moyens d’extinction définitive

Face à la sévérité de la sanction, le code civil a soigneusement établi les conditions concrètes de l’extinction des servitudes : l’article 703 pose le principe général que « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user ». En revanche, l’article 704 prévoit « qu’elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user ». Toutefois, la servitude conventionnelle n’est pas un droit perpétuel : le code civil stipule deux moyens d’extinction définitive :

– lorsque les deux fonds concernés sont réunis entre une seule main,

– par le non-usage pendant trente ans, cette période commençant à courir du jour où a été fait un acte contraire à la servitude, tel le commencement de travaux en violation des dispositions de la servitude.

Le bénéficiaire de la servitude peut y renoncer mais cette renonciation n’est valable qu’en cas d’accord précis et non équivoque : soit la publication au Bureau des hypothèques, soit la volonté connue de tous, ces éléments étant très soigneusement vérifiés par la Cour de cassation. En revanche, le non respect d’obligations à la charge du bénéficiaire de la servitude n’autorise pas le propriétaire du terrain grevé de la servitude à s’affranchir de cette dernière au motif de la non exécution de la contrepartie prévue à la charge du bénéficiaire. Le principe du droit commun des obligations « non adimpleti contractus » ne s’applique pas à la matière des servitudes conventionnelles qui sont des droits réels.

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