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SURFACE DE PLANCHER (suite)PRINCIPALES INCIDENCES SUR L’URBANISME

Circulaire du 3 février 2012

relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du Code de l’urbanisme

NOR : DEVL1202266C

II - L’entrée en vigueur de la nouvelle surface de plancher

1. Dans le Code de l’urbanisme

Les documents d’urbanisme, les Plans d’aménagement de zone (PAZ) et les Plans de prévention des tisques (PPR).

À compter du 1 ^er mars 2012, l’ensemble des dispositions des documents d’urbanisme, des PAZ et des PPR faisant référence à la Shob/Shon doivent s’entendre en règles exprimées en surface de plancher.
1.1.1. Les Plans locaux d’urbanisme (PLU) et les Plan d’occupation des sols (POS).
Outre le principe énoncé ci-dessus, l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 donne également la possibilité aux communes et EPCI de faire évoluer leur document d’urbanisme par modification simplifiée pour tenir compte de la réforme de la surface.
La modification simplifiée qui peut ainsi être engagée dès la publication de l’ordonnance précitée doit respecter les règles de forme et de procédure prévues par le code de l’urbanisme. En revanche, la modification n’est pas tenue de respecter les conditions prévues par l’art R. 123-20-1 du Code de l’urbanisme qui énumère les différents cas dans lesquels la modification simplifiée peut normalement être utilisée. Cette modification permet ainsi d’adapter les différents contenus du document d’urbanisme, plus particulièrement les règles exprimées en Shob/Shon dans le règlement (par exemple, les règles relatives au stationnement lorsqu’elles sont exprimées par rapport aux m² de surface construite), ou celles pour lesquelles la réforme aurait des conséquences négatives, à l’évolution que subit leur surface de référence compte tenu des différences entre Shob/Shon et la surface de plancher. La modification simplifiée ainsi prévue ne saurait être utilisée au-delà de l’objectif d’ajustement ainsi décrit.
À compter de la publication de l’ordonnance, deux cas de figure peuvent par conséquent se présenter :
• la commune ou l’EPCI lance une procédure de modification simplifiée de son document avant le 1 ^er mars 2012 afin d’y introduire la surface de plancher et de traduire les règles exprimées en Shob ou en Shon dans cette nouvelle surface de référence :
? Soit cette modification simplifiée est approuvée et l’ensemble des mesures qui la rendent opposable est réalisé avant le 1 ^er mars 2012 et dans ce cas, elle entre en vigueur au 1 ^er mars.
? Soit cette modification simplifiée n’est pas approuvée ou l’ensemble des mesures qui la rendent opposable n’est pas réalisé avant cette date et dans ce cas, il y a lieu, à compter du 1er mars 2012 et jusqu’à l’entrée en vigueur de la modification, d’appliquer le document d’urbanisme en substituant automatiquement la nouvelle surface de plancher à
la Shob et à la Shon partout où ces deux notions sont citées.
• la commune ou l’EPCI n’engage pas de procédure de modification simplifiée de son document avant le 1 ^er mars 2012. Il y a alors lieu, à compter de cette date, d’appliquer le document d’urbanisme en substituant automatiquement la nouvelle surface de plancher à la Shob et à la Shon partout où ces deux notions sont citées. La commune disposera toujours de la faculté d’engager ultérieurement la procédure de modification simplifiée si elle le souhaite. Dans tous les cas, la suppression des références à la Shob et à la Shon dans le document d’urbanisme devra nécessairement être faite à l’occasion d’une modification ou d’une révision ultérieure, à compter de laquelle il ne devra plus être fait référence qu’à la surface de plancher.
1.1.2. Les Plans d’aménagement de zone.
De la même manière que les PLU ou les POS, les Plans d’aménagement de zone approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains peuvent également faire l’objet d’une modification, selon la même procédure qu’un PLU (art. L. 311-7 du Code de l’urbanisme), leur permettant de prendre en compte la nouvelle surface de plancher.
1.1.3. Les Plans de prévention des risques.
Concernant les PPR Naturels (PPRN) et les PPR Miniers, l’ordonnance relative à la surface de plancher ouvre la faculté aux préfets, comme pour les PLU et les POS, de réaliser une modification de leurs documents (art. L. 562-4-1 II du Code de l’environnement) pour tenir compte de la réforme de la surface.
Pour ce qui est des PPR Technologiques, dans la mesure où il n’existe pas de procédure de modification de ces documents dans le code de l’environnement, l’ordonnance prévoit qu’ils peuvent faire eux aussi l’objet d’une modification visant à prendre en compte la nouvelle surface dans les mêmes conditions (prévues au II de l’article L. 562-4-1) que les PPRN.

1.2. L’instruction des autorisations d’urbanisme.

1.2.1. Les dossiers déposés à compter du 1er mars 2012.
À compter du 1 ^er mars 2012, les dossiers de demandes de permis (y compris les permis modificatifs, ayant un impact sur la surface du projet, pour lesquels les permis initiaux ont été délivrés avant le 1 ^er mars 2012) ou de déclarations préalables devront exprimer les surfaces concernées, qu’il s’agisse des surfaces des constructions existantes sur le terrain ou de celles projetées, en surface de plancher et non plus en Shob ou en Shon.
Les formulaires Cerfa des demandes d’autorisation d’urbanisme seront mis à jour en ce sens.
L’instruction des demandes doit être réalisée en substituant la surface de plancher à la Shob ou à la Shon dans toutes les règles (des PLU, POS, PPR, règlements de lotissement,...) où il est fait référence à ces notions. Il en va par exemple ainsi des règles relatives au stationnement ou encore du Coefficient d’occupation des sols (COS). Concernant ce dernier, vous trouverez en Annexe 4 de la présente circulaire un descriptif des modalités d’instruction à mettre en œuvre à compter du 1 ^er mars 2012 dans les communes dotées d’un COS ayant instauré le contrôle des divisions foncières en application de l’article L. 123-1-11 du Code de l’urbanisme.
En ce qui concerne les demandes de permis modificatifs ayant un impact sur la surface autorisée dans le permis initial (soit qu’elle l’augmente, soit qu’elle la diminue), toutes les surfaces concernées, c’est-à-dire, à la fois celle prévue dans le permis initial et celle envisagée dans la nouvelle demande, devront être mesurées et déclarées en surface de plancher.
1.2.2. Les dossiers en cours d’instruction au 1 ^er mars 2012.
L’ordonnance prévoit un régime dérogatoire pour les dossiers déposés avant le 1 ^er mars 2012 et n’ayant pas fait l’objet d’une décision à cette date.
En effet, les demandes concernées mentionnent des surfaces exprimées en Shob et en Shon, de telle sorte qu’il est impossible de les instruire en leur appliquant des règles exprimées en surface de plancher.
Ainsi, tous les dossiers déposés avant le 1 ^er mars 2012 doivent être instruits en application des règles faisant référence à la Shob ou à la Shon en vigueur au 29 février 2012. Pour ce qui est des autres règles, qui ne mentionnent pas la Shob ou la Shon, ce sont par principe celles en vigueur au moment de la délivrance qui doivent être appliquées.

1.3. Les droits à construire dans les ZAC et les lotissements.

Dans toutes les ZAC et tous les lotissements autorisés avant le 1 ^er mars 2012, les droits à construire attribués à un terrain - soit par le cahier des charges de la cession dans le cadre des ZAC, soit par l’arrêté de permis d’aménager ou par une attestation délivrée par le lotisseur à l’occasion de la vente ou de la location des lots dans le cadre d’un lotissement déclaré ou autorisé
- sont applicables en surface de plancher, c’est-à-dire, que le nombre de m² de surface constructible en surface de plancher est identique à celui exprimé en Shon dans le document d’origine. Toutefois, dans le cas où les droits à construire résultant du calcul en Shon seraient plus favorables à un demandeur que ceux en surface de plancher, celui-ci se voit de droit appliquer des droits à construire tels qu’ils résultent de leur expression en Shon, dès lors qu’il en fait la demande. Dans sa demande, le constructeur doit alors mentionner le décompte des surfaces de son projet à la fois en Shon et en surface de plancher. Le bénéfice de cette mesure n’est possible que tant que les droits à construire du demandeur sont valables, à savoir, le cas échéant, jusqu’à l’achèvement de la ZAC ou jusqu’au terme de validité du lotissement.

2. Dans les législations autres que le Code de l’urbanisme.

2.1. Le principe.

À compter du 1 ^er mars 2012, dans toutes les dispositions législatives et réglementaires faisant référence à la Shob ou à la Shon, quel que soit le texte (loi, décret,...) ou le Code dans lequel elles se trouvent, il y a lieu de leur substituer la nouvelle surface de plancher. Cette dernière devient ainsi par exemple la surface de référence pour : le champ d’application des études d’impact (art. R. 122-2 du Code de l’environ- nement), le calcul de la Taxe sur la valeur ajoutée concernant les travaux de construction (art. 279-0 bis du Code général des impôts), etc.

2.2. Les exceptions.

La Shob et la Shon restent les surfaces de référence pour l’application de deux législations particulières, indépendantes du droit de l’urbanisme. La circulaire n° 90/80 du 12 novembre 1990 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher hors œuvre des constructions continue donc de s’appliquer pour ces cas particuliers.
La conservation de la Shob/Shon dans ces deux domaines n’a aucun impact sur l’instruction des permis de construire portant sur les projets concernés par ces législations qui sont :
- d’une part, les articles R.111-18-9 et R.131-26 du Code de la construction et de l’habitation qui concernent la mise aux normes accessibilité et l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments lors de la réalisation de travaux sur des constructions existantes.
Pour l’application de ces dispositions, la valeur des bâtiments concernés reste déterminée par le produit de la Shon du bâtiment par un coût de construction fixé par arrêté. Pour prendre en compte la surface de plancher et pouvoir la substituer à la Shon, une réévaluation de ce coût est nécessaire. Dans l’attente d’un nouvel arrêté, la Shon reste donc temporairement la référence.
- d’autre part, l’article L.310-0 H de l’annexe 2 du Code général des impôts qui prévoit les conditions dans lesquelles certains logements peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière pour une durée de 20 ans dès lors qu’ils respectent certains critères de qualité environnementale, notamment l’utilisation de matériaux écologiques.
La densité de matériaux qui doit être respectée est fonction d’un ratio entre la quantité de matériaux utilisés et la Shon créée. Là encore, la Shon reste la référence dans l’attente d’une évolution ultérieure des dispositions du code général des impôts sur ce point.

III - L’application de la nouvelle surface de plancher en droit des sols.

En matière d’instruction des autorisations d’urbanisme, la substitution de la surface de plancher à la SHOB et à la SHON a principalement un impact sur la détermination du type d’autorisation nécessaire pour la réalisation de travaux. Dans ce domaine, une nouvelle notion d’emprise au sol doit désormais être prise en compte afin de traiter le cas des constructions non constitutives de surface de plancher.

1. La définition de l’emprise au sol.
L’emprise au sol est définie à l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme :

« Art. R. 420-1 : L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Cette définition ne remet pas en cause celle qui peut être retenue par les documents d’urbanisme pour l’application de leurs règles. Elle ne sert ainsi pas de référence, par exemple, pour l’application des coefficients d’emprise au sol ou des règles de prospect.
L’emprise au sol définie par l’article R. 420-1 précité vaut pour les dispositions du Code de l’urbanisme relatives au champ d’application des permis et déclarations préalables (art. R. 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme).
Pour mesurer l’emprise au sol, les débords et surplombs doivent être pris en compte à l’exception des éléments de modénature* tels que bandeaux et corniches et des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien.
Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol de la construction comprend l’épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris).
À titre d’exemple, une rampe d’accès extérieure constitue de l’emprise au sol. Il en va de même s’agissant du bassin d’une piscine (intérieure ou non, couverte ou non) ou encore d’un bassin de rétention. En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol.
En ce qui concerne les terrasses de plain-pied, elles ne constituent pas d’emprise au sol au sens du livre IV du Code de l’urbanisme dès lors qu’aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d’en réaliser une projection verticale. La superficie d’une terrasse de plain-pied n’entre ainsi pas en compte pour déterminer à quel type d’autorisation est soumis un projet comprenant une telle terrasse. Les terrasses qui, sans être strictement de plain-pied, ne présentent ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes doivent également être considérées comme non constitutives d’emprise au sol.

2. Le champ d’application des autorisations d’urbanisme.
Le champ d’application des autorisations d’urbanisme est déterminé en fonction soit de la nature du projet, soit de sa situation dans un secteur particulier, soit de sa surface.
Lorsque les champs d’application du permis de construire et de la déclaration préalable sont fixés en fonction de la surface créée par le projet, il convient, à compter du 1 ^er mars 2012, de prendre en compte à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol.
Ainsi, afin de déterminer à quel type d’autorisation est soumis un projet, il convient dans un premier temps d’examiner sa surface de plancher par rapport au seuil prévu par les textes puis, si besoin, son emprise au sol par rapport à ce même seuil. Selon les cas, soit il suffit que l’une ou l’autre des valeurs dépasse ou n’atteigne pas un certain seuil, soit il convient de s’assurer que les deux valeurs sont bien conformes à ce seuil (cf tableaux récapitulatifs ci-dessous).
Ainsi, à titre d’exemple, les constructions nouvelles d’une hauteur inférieure à 12 mètres sont dispensées de toute formalité tant que ni leur emprise au sol, ni leur surface de plancher ne dépasse 5 m².

ANNEXE 4

Modalités d’application du contrôle des divisions après le 1 ^er mars 2012
L’article L. 123-1-11 du Code de l’urbanisme (article L.123-1-1 avant la loi 2010-788 du 12 juillet 2010) autorise l’organe délibérant compétent à prévoir dans le PLU une règle permettant, lorsque le terrain d’assiette d’une demande de permis de construire est issu d’un détachement foncier réalisé il y a moins de dix ans de déduire, des droits à construire résultant normalement de l’application du COS sur le terrain détaché, les droits déjà utilisés sur l’unité foncière initiale.
Afin d’assurer la parfaite information des acheteurs, le législateur a prévu qu’en cas de division d’une parcelle située dans une zone dans laquelle s’applique une telle règle, le vendeur doit fournir à l’acheteur un certificat attestant de la Shon existante, c’est-à-dire de la Shon déjà construite. Ce certificat joint à l’acte de vente est indispensable à l’administration pour assurer le suivi de la constructibilité résiduelle, puisque le demandeur de PC n’aurait pas, sans cela, la possibilité de fournir au moment du dépôt de sa demande les éléments relatifs à la construction existante qui, par définition, ne lui appartient pas.
Il s’agit donc d’une disposition d’ordre réglementaire à laquelle il convient d’appliquer les mêmes principes que ceux qui vont prévaloir pour la gestion des COS après le 1 ^er mars 2012.
Ainsi, les COS, à partir du 1 ^er mars 2012 généreront des droits à construire en surface de plancher alors même qu’ils ont été mis en place et auront géré jusqu’au 29 février 2012 des droits à construire en Shon. Il en sera donc de même dans les secteurs soumis au contrôle des divisions et les droits à construire résiduels seront évalués en surface de plancher, même dans le cas où le certificat, établi avant l’entrée en vigueur de la réforme, est exprimé en Shon.

Exemple d’application :

Une unité foncière d’origine a une contenance de 1 200 m² et supporte une maison de 300 m² de Shon. Elle est divisée en 2 parcelles égales de 600 m² chacune, l’une supportant la maison et l’autre constituant une nouvelle parcelle destinée à être bâtie. Le COS au moment de la vente du lot à bâtir est de 0,4. Le reliquat bâti devient surdensitaire du fait de la division de l’unité foncière ce qui entraîne l’application de l’article L.123-1-11.
La vente du lot a lieu avant le 1 ^er mars 2012 et le certificat attestant la surface du bâtiment existant fourni par le vendeur en application du L.123-1-11 est exprimé en Shon. Il indique que la surface de l’unité foncière d’origine est de 1 200 m² et qu’elle supporte à la date de la vente un bâtiment de 300 m² de Shon.
La demande de permis de construire pour le lot à bâtir est déposée après le 29 février 2012.
La constructibilité résiduelle du lot à bâtir sera calculée ainsi :
Shon maximale sur unité foncière d’origine - SHON déjà construite = 480 m² - 300 m² = 180 m², ce qui revient à exprimer un COS résiduel équivalent à 180/600 soit 0,3
La constructibilité résiduelle en surface de plancher est donc égale à 0,3 x 600 = 180 m².

ARCHITECTE

JORF n° 0108 du 8 mai 2012 - page 8189 texte n° 7DÉCRET

NOR : DEVL1206615D

Publics concernés : particuliers, collectivités territoriales, entreprises, professionnels de la construction.
Objet : correction de l’impact de la réforme de la surface de plancher sur les règles de recours à un architecte.

Entrée en vigueur : le texte s’applique aux demandes de permis de construire déposées à compter de sa date de publication.
Notice : la réforme de la surface de plancher, entrée en vigueur le 1er mars 2012, a modifié le calcul du seuil au-delà duquel le recours à l’architecte est obligatoire pour une personne physique construisant pour elle-même une construction non agricole. Ce seuil, exprimé auparavant en surface hors œuvre nette, est évalué à la fois en surface de plancher et en emprise au sol. Cette modification a entraîné un accroissement du nombre de projets pour lesquels le recours à l’architecte est obligatoire, alors que la réforme de la surface de plancher avait été conçue comme devant rester neutre à cet égard. Cet effet non-souhaité de la réforme est corrigé, en précisant que l’emprise au sol qui doit être prise en compte dans le calcul du seuil est seule celle de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher. Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher : les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents, par exemple, ne sont pas pris en compte.
Références : le Code de l’urbanisme modifié par le présent décret peut être consulté, dans sa rédaction issue de cette modification, sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).

Tableaux : voir pdf