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Passer de la classe énergétique F à B afin de réduire les charges et de rendre les logements plus attractifs nécessite de lourds investissements. Quatre bailleurs sociaux, dont les immeubles collectifs pourtant diffèrent, ont opté pour une rénovation globale.
Barres à Roubaix (Nord), grand bâtiment en U à Lille (Nord) et petits immeubles de R+2 à R+4 à Pomponne (Seine-et-Marne) et Dole (Jura) [notre photo]… Bien que de tailles différentes, les quatre chantiers présentent plusieurs similitudes.
En effet, ces bâtiments collectifs n’avaient subi aucune rénovation d’envergure depuis leur construction, dans les années 1960-1970. Et face à l’augmentation du taux de vacance des logements, à la recrudescence des impayés et à la montée sensible des charges (en grande partie liée aux consommations d’énergie), les bailleurs sociaux ont tous opté pour une réhabilitation complète. Ils ont consacré une part importante du budget à l’efficacité énergétique, afin d’atteindre la classe B. Autre similitude, les immeubles ont bénéficié d’une isolation thermique par l’extérieur (ITE), un choix parfaitement adapté lorsqu’il est question de logements collectifs occupés.
Intervenir une fois pour toutes
La rénovation globale présente plusieurs avantages : en une seule opération, il est possible de valoriser et embellir le patrimoine immobilier, sécuriser et mettre aux normes les bâtiments, améliorer le quotidien des locataires et réduire les dépenses énergétiques. Si la rénovation de logements collectifs occupés coûte cher et provoque des désagréments quotidiens aux locataires, le ratio temps-coût se révèle ici optimal. De plus, un bon classement énergétique (en l’occurrence, B), allié à un environnement propre et sécurisant, crée un parc locatif plus attractif, dans lequel les habitants « se sentent bien », ce qui favorise par ailleurs la mixité sociale et générationnelle, tout en réduisant les risques de dégradation.
Isoler par l’extérieur
Les travaux de rénovation énergétique ont représenté une forte part des dépenses (plus de 40 % du budget à Dole et 50 % à Roubaix). En outre, trois bailleurs sociaux ont fait appel aux énergies renouvelables (Pomponne, Lille, Roubaix).
Pour les quatre chantiers, renforcer l’isolation de l’enveloppe s’imposait. L’isolation thermique par l’extérieur a été privilégiée pour les façades : elle n’entraîne aucune perte de mètres carrés et le locataire peut rester dans son logement.
La maîtrise de l’étanchéité à l’air et le traitement des ponts thermiques ont également fait l’objet d’un soin particulier. Cela s’est notamment traduit par la mise en place d’une ventilation adaptée, pour éviter l’humidité et garantir une bonne qualité de l’air intérieur. A Dole, la VMC double flux s’est révélée l’équipement le plus cher. De leur côté, les trois autres bailleurs ont opté pour des VMC hygroréglables simple flux, moins coûteuses.
Enfin, ces travaux ont eu un impact direct sur l’acoustique qu’il convient de prendre en compte. À Pomponne, Christian Cardonnel, président du bureau d’études fluides et thermique chargé du projet, explique ainsi que « l’isolation a permis de réduire les nuisances sonores venues de l’extérieur. Mais les occupants ont alors constaté qu’ils entendaient davantage les pas de leur voisin du dessus ».
