Quatre programmes de parties communes classiques ou d’espaces partagés

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La résidence Oréa, Le Bouscat (Gironde).

© Doc. Aquitanis/Eo

Qu’ils expérimentent des lieux favorisant le vivre ensemble ou soignent les circulations de leurs résidences, les bailleurs sociaux doivent composer avec un budget limité.

La nuance est grande entre, d’une part, les parties communes classiques qui désignent les halls d’entrée et les circulations, éventuellement les caves et le local à vélos, et d’autre part, les espaces dits « partagés ». Si les premières sont intrinsèques au programme immobilier, les seconds peuvent être retranchés de l’opération sans nuire au fonctionnement d’ensemble de la résidence.

Le coût des parties communes classiques est principalement déterminé par la nature des prestations, plus que par les surfaces allouées, généralement compactes et correspondant à des valeurs standard d’unité de passage. Dans le logement social, les matériaux utilisés au niveau des halls et des circulations conjuguent pérennité et prix modéré. Ici, les finitions simples mais durables se déclinent sous forme de revêtements de sol souples en linoléum ou PVC dans les circulations des étages ; de carrelage dans les entrées ; de peinture ou de faïences au niveau des murs.

Surfaces en concurrence

La priorité donnée à la sécurité d’accès des immeubles, plébiscitée par les locataires et de plus en plus systématique dans le neuf et les réhabilitations lourdes, induit les choix les plus onéreux : sas d’entrée avec digicode, portes métalliques à ventouses, portes palières avec serrures cinq points, éléments vitrés… Il en va de même pour les économies d’énergie, et notamment l’éclairage sur détecteur de présence ou détecteur crépusculaire, ou le confort des usagers, à l’instar des faux plafonds acoustiques installés dans les entrées ou les couloirs.
Concernant les nouveaux espaces partagés où les locataires sont appelés à tisser des liens, à échanger et à pratiquer une forme de solidarité intergénérationnelle, les formules varient d’un bailleur social à l’autre : terrasses collectives sur les toits ; espaces couverts pour la pratique d’une activité de plein air ; salles communes équipées d’une cuisine permettant de partager des repas ou de recevoir ; locaux de travail ; chambres d’hôte ; buanderie ou jardin potager…
À moins de tirer profit d’une contrainte liée à la parcelle - par exemple, un terrain en forme de triangle -, les espaces partagés entrent directement en concurrence avec les logements : les surfaces sont soustraites au potentiel habitable. La maîtrise des coûts de l’opération dépendra alors du travail de conception et de la recherche de rationalisation menés par la maîtrise d’œuvre. L’objectif de celle-ci sera en effet de faire cohabiter espaces privés et publics, tout en privilégiant la qualité et le confort des logements.
Quels que soient les choix du bailleur social, le coût des parties communes et des espaces partagés est dilué dans l’ensemble de l’opération ou, plus exactement, réparti sur le nombre de logements que compte la résidence HLM. En fin de compte, un élément prévaut pour le donneur d’ordre : maintenir le coût des travaux dans une fourchette de l’ordre de 1 100 à 1 800 € HT/m2 habitable pour le neuf, selon les charges foncières et les programmes. En réhabilitation, le coût de revient des opérations oscille, lui, entre 300 et 600 € HT/ m2 habitable.

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