© Doc. Alexis Toureau
Le cachet architectural de certains bâtiments incite à la rénovation plutôt qu’à la démolition, bien que souvent moins chère. Les bailleurs, sensibles aux charges, privilégient le coût global.
La transformation d’un bâtiment industriel ou agricole en logements coûte souvent plus cher qu’une démolition-reconstruction. Pour le chantier des docks de Strasbourg (Bas-Rhin) par exemple, « le caractère symbolique du lieu et l’attachement des habitants excluaient cette option », explique Pascal Philbert, chef de projet au cabinet d’architecture et d’urbanisme Heintz-Kehr & associés.
À Carpiquet (Calvados), le corps de ferme normand se composait, lui, de plusieurs bâtiments. Seul le hangar en béton, plus récent et amianté, a été détruit, alors qu’une démolition de l’ensemble aurait coûté moins cher. « La mairie a souhaité conserver les constructions typiques de la région », indique Jérémy Lechevallier, chef de projet à la direction du patrimoine de La Plaine Normande (groupe SNI).
Au cœur de Paris, la problématique différait sensiblement. Il s’agissait à la fois de rénover un bâtiment en partie occupé par des locataires et de transformer en logements un hôtel particulier abritant des bureaux. « Il était plus économique de conserver l’existant, le coût de la rénovation pour des prestations de très bonne qualité étant évalué à 1 266 € HT/m² de surface plancher, précise Thibault de la Laurencie, architecte du patrimoine fondateur de l’agence Artibal. La façade Art déco de l’hôtel particulier méritait d’être mise en valeur. Enfin, un projet neuf n’aurait pas dégagé davantage de surface, compte tenu du plan local d’urbanisme. »
Dans le quatrième chantier, situé à Limoges (Limousin), les logements ont été édifiés derrière les anciens murs d’un manège équestre. Le reste de l’édifice, inadapté à l’habitat, a été rasé.
En règle générale, la partie « gros œuvre » est celle qui pèse le plus lourd dans la facture d’une réhabilitation-réaffectation. Mais la répartition des lots révèle parfois quelques surprises. Ainsi, pour le chantier des docks à Strasbourg, « les lots structure représentent presque 50 % du budget global, là où nous sommes plutôt à 30 % habituellement, illustre Pascal Philbert. Néanmoins, le ratio prix-surface reste très intéressant pour un ouvrage de ce type ». Ici, la mixité d’usage du bâtiment (logements, bureaux, commerces) a nettement compliqué la donne, avec des législations incendie, accessibilité, etc., contraignantes et parfois contradictoires. De plus, pour répondre aux normes parasismiques, la création de deux joints de dilatation sur l’ensemble de la structure béton et les fondations expérimentales mises en place pour renforcer un sol fragile (darse portuaire) ont alourdi la facture. Enfin, la surélévation métallique de 800 tonnes destinée aux logements, choisie pour sa légèreté et véritable fer de lance du projet architectural, aura coûté, à elle seule, plus de 2 millions d’euros.
Vision globale et à long terme
À Limoges, le parti pris architectural d’une couverture et d’une façade en zinc représente, là aussi, un investissement important. Le choix se révèle néanmoins pertinent, dès lors que l’on considère le coût global. « Le maître d’ouvrage souhaitait simplifier au maximum la maintenance, or le zinc ne requiert aucun entretien », précise Agnès Baulme, architecte cofondatrice de l’agence Ædificare. Le coût de l’entretien de l’ouvrage pèse beaucoup plus que celui de sa construction. La prestation des entreprises a, elle aussi, une incidence sur la qualité du vieillissement du bâtiment. Un bailleur social est logiquement plus sensible à ces détails qu’un promoteur immobilier : il reste propriétaire du bâti et doit veiller à ce que ses locataires puissent payer leurs charges. Agnès Denoix-Molina
