Après avoir investi dans les économies d’énergie, les gestionnaires se tournent vers la télésurveillance.
© (Doc. Frédéric Achdou, Urba Images)
À l’heure de l’informatique et des télécoms, les gestionnaires sociaux se préparent à franchir une nouvelle étape dans l’exploitation des équipements de chauffage : l’ère de la télésurveillance complète prépare le terrain au pilotage à distance et ouvre la voie à de nouvelles économies.
Les technologies sont matures, les matériels sont accessibles financièrement, la télésurveillance peut enfin entrer en scène. Objectif : serrer les frais engendrés par le chauffage ou la climatisation des logements, la production d’eau chaude sanitaire (ECS), la ventilation mécanique contrôlée (VMC). Jusqu’à présent, les gestionnaires de patrimoine immobilier avaient investi pour les économies d’énergie. Ils le font toujours, en généralisant le gaz, ajoutant des pompes à chaleur ou du solaire, isolant par l’extérieur le bâti, ou en passant des contrats d’exploitation avec intéressement (lire l’encadré ci-contre), afin de responsabiliser les chauffagistes.
C’est le cas de la Société immobilière d’économie mixte de la ville de Paris (Siemp), qui gère 11 000 logements : le chauffage fait l’objet de marchés indépendants, non synchronisés, actuellement traités par Cofely, Dalkia et Siec, selon une répartition géographique. Tous les équipements collectifs fonctionnent avec des contrats de gérance de type marché à comptage avec clause d’intéressement (MCI) et maintien en condition opérationnelle des équipements (MCO). Dans la pratique, la Siemp achète de la chaleur à l’opérateur qui paie le gaz. La consommation est calculée en degrés/jour, en fin de période de chauffe. Elle est comparée au nombre de degrés/jour défini théoriquement par appartement pour obtenir 19 à 20 °C dans chaque pièce. La Siemp effectue des contrôles de températures et suit la consommation de gaz. Un bilan est dressé en fin d’année, en comparant la consommation théorique à celle réelle. Si l’écart est supérieur de 5 %, l’opérateur paie une indemnité ; s’il est inférieur de 5 %, l’opérateur reçoit un intéressement. Le but est de réduire les charges de chauffage, voire de les maintenir à un niveau minimum, sans contrôle excessif.
Gain immédiat
Autre exemple, chez Paris Habitat-OPH. Première différence : ses 600 chaufferies collectives (80 000 logements), dont les deux tiers assurent également la production d’ECS, sont raccordées soit au chauffage urbain ou à un réseau de chaleur (30 000 logements), soit au réseau de gaz (50 000 logements). Quelques équipements utilisent la géothermie et quatre chaufferies tournent encore en cogénération. L’énergie solaire thermique assure le préchauffage d’ECS pour quelque 5 500 logements, grâce à 8 000 m² de panneaux solaires. Les contrats d’exploitation, répartis en 18 lots d’environ 4 500 logements pour une durée de six ans, sont principalement attribués à la Ciec (filiale de Cofely, groupe GDF Suez), la Cram (entreprise havraise en partie filiale de Veolia) et, dans une moindre mesure, Cofely, Dalkia, Idex et Cogemex.
Seconde différence : le MCI est appliqué pour les chaudières à gaz, en prestation de type P1 (fourniture d’énergie), P2 (maintenance classique) et P3 (entretien garanti) ; celui des marchés de type prestation et forfait avec clause d’intéressement (PFI), en P2 et P3 pour les réseaux de chaleur, car les bons rendements des échangeurs ne nécessitent pas de vigilance particulière. Mais, depuis trois ans, le bailleur teste un passage total des contrats en PFI, lesquels concernent déjà 15 000 logements au gaz. « L’intérêt du PFI est le gain financier immédiat, puisque l’exploitant ne facture pas de marge sur la transformation du gaz en chaleur, soutien Carl Valeau, directeur du patrimoine et du développement durable chez Paris Habitat-OPH. Il faut cependant rester vigilant. L’intéressement est limité à une part du P2 : l’exploitant ne suivra donc pas avec la même rigueur les rendements de l’installation, ce qui peut être particulièrement pénalisant pour les charges locatives. » Selon les résultats, Paris Habitat-OPH généralisera les PFI. À ce jour, le suivi des charges s’opère par l’analyse des prix de chauffage au m² lors de la régularisation annuelle. L’objectif, à terme, est de suivre avec une fréquence accrue les consommations et d’avoir des reports d’informations techniques, comme les températures de retour.
Certes, reconnaît Carl Valeau, il est possible de gagner encore quelques points, en installant des vannes en pied de colonne pour l’équilibrage et en continuant à remplacer les chaudières, mais cela représente un investissement important. Pour aller plus loin, il faudra réduire la marge de l’exploitant sur l’énergie. « C’est le plus rapide retour sur investissement, qui risque néanmoins de provoquer des dérives de consommations, imagine Carl Valeau. Nous devrons alors impérativement passer à la télésurveillance. » Bémol : celle-ci est actuellement assurée par l’exploitant, et non le maître d’ouvrage.
Expérimentation comparative
Ce ne sera bientôt plus le cas chez 3F, qui teste plusieurs systèmes de télésurveillance sur une dizaine de sites. L’expérimentation comparative est assurée par Ocea Smart Building, Twin, Active 3D, Vertuoz et Schneider. Cependant, ICF Habitat La Sablière est le bailleur le plus avancé : il met en place le système de télésurveillance globale Agiom multi line dans tous ses immeubles (voir page précédente). Signé après un appel d’offres remporté par le groupe Evin, le contrat, de 1,6 million d’euros (200 000 €/an pour la maintenance), concerne la télémaintenance des ascenseurs (réalisé), celle des chaufferies (en cours) et des VMC, la sécurité incendie, puis le comptage d’eau (à venir). Le projet s’échelonne sur dix ans. Le système sera opérationnel sur les 250 chaudières du bailleur d’ici 2018 ; il est en test sur 20 chaudières à gaz. ICF Habitat La Sablière en attend beaucoup : l’analyse des données permettra de piloter plus finement les équipements et donc, de réduire les consommations d’énergie des immeubles.
Pour l’instant, la télésurveillance informe en temps réel des paramètres d’une chaufferie ; elle permet des alertes et des synthèses de fonctionnement très utiles pour trouver les meilleurs réglages, pilotage, ou équilibrages. Pour le pilotage à distance, en revanche, il faudra attendre : « Agiom reste un outil de surveillance du patrimoine pour optimiser les réglages, suivre la maintenance et assurer la sécurité à distance, précise Stéphane Mercier, directeur général du groupe Evin. Il ne s’agit pas encore d’un outil de pilotage technique à distance. » Pour cela, il faudra réaliser d’autres investissements en télépilotage.
