D’après l’article 1792-1-2° du Code civil est réputée constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».
La notion de constructeur d’un ouvrage ne prend tout son sens qu’en cas de désordre apparaissant à l’acheteur après l’achat d’un bien. En cas de désordres, la réparation due à l’acquéreur peut relever du régime spécifique de la responsabilité décennale ou de la responsabilité de droit commun des vices cachés. Tout dépend, en effet, de la nature des travaux effectués par le vendeur et de la date d’apparition des désordres.
1. Le vendeur de l’ensemble rénové peut-il être considéré constructeur ?
Ce critère repose sur deux éléments : les travaux de rénovation et les désordres constatés. L’importance et l’ampleur de la rénovation doivent pouvoir permettre l’assimilation à la construction d’un ouvrage. C’est un élément de fait relevant des juges du fond. Le CCH (Code de la construction et de l’habitation) précise dans son article L. 262-1 qu’en cas de vente d’immeuble devant faire l’objet de travaux, un constat doit être conclu précisant, selon l’article L. 262-4, la description, les caractéristiques de l’immeuble et la description des travaux. Cette disposition ne s’applique pas aux travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction.
S’agissant d’une vente d’un immeuble déjà rénové,l’acquéreur peut avoir quelque difficulté à avoir la connaissance des travaux que le vendeur a réalisés ou fait réaliser. La jurisprudence apprécie, s’ils peuvent être considérés comme des travaux relevant de la construction d’un ouvrageet de la responsabilité du vendeur réputé constructeur.
2. Les désordres des travaux de rénovation affectent gravement l’immeuble.
Les juges du fond vérifient si ces désordres correspondent aux dispositions de l’article 1792 du Code civil et si ce sont des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage, ou l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendant ainsi impropre à sa destination. La gravité des désordres est le critère essentiel de la mise en œuvre de la responsabilité décennale. Il s’agit d’une question de fait. La Cour de cassation vérifie seulement que la cour d’appel a bien relevé une atteinte à la solidité des travaux de rénovation ou une impropriété à sa destination.
3. La réparationdes désordres
Les deux critères de l’importance des travaux de rénovation et la qualification de travaux de construction, relevant des articles 1792 et 1792-1- 2°, soumettent impérativement les désordres aux dispositions spécifiques des constructeurs, de leur responsabilité de plein droit et d’assurance obligatoire. Les clauses contractuelles de non-garanties de vices cachés sont sans effet et le vendeur-constructeur ne peut les invoquer. Le régime de responsabilité, une fois constaté, relève de l’ordre public. L’article 1792-5 du Code civil qui s’applique alors, précise que « toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux art. 1792, 1792-1 est réputée non-écrite ».
4. Le délai de garantie
Il court de la réception des travaux de rénovation : le constructeur-vendeur est déchargé dix ans après cette réception et non du jour de la vente. À cet égard, la règle de la responsabilité de l’article 1792-1,2° conduit à un raccourcissement important des délais d’action de l’acquéreur au fur et à mesure que la vente intervient à une date plus éloignée de la réception. L’acquéreur peut être garanti par le droit de la vente, en cas de travaux de rénovation ne pouvant être assimilés à une construction. Le délai de garantie court de la vente, mais il doit apporter la preuve de la gravité des désordres pour obtenir réparation et respecter une clause de non-garantie figurant dans le contrat de vente.
