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Survivance de coutumes anciennes, le tour d’échelle est souvent nécessaire pour procéder à l’entretien d’un bâtiment contigu et effectuer les réparations nécessaires.
Le droit de tour d’échelle est, selon le Vocabulaire juridique de l’association Henri Capitant (publié aux PUF), le droit de poser, à titre de servitude conventionnelle réelle, une échelle ou un échafaudage sur la propriété d’autrui pour réparer un mur non mitoyen contigu au fonds servant. C’est également l’autorisation judiciaire ponctuelle et provisoire de le faire, à défaut d’accord entre les deux voisins.
Le droit de tour d’échelle ne figure ni dans le code civil, ni dans aucune loi : ce n’est donc pas une servitude légale. Elle ne concerne pas les murs mitoyens dont chacun des deux propriétaires doit la réparation et corrélativement le passage nécessaire à celle-ci.
La servitude de tour d’échelle étant un droit réel non attaché à la personne, elle doit être établie par un titre (tel un acte de vente) et se transmet alors à tous les propriétaires successifs, ou par une convention entre les propriétaires voisins contigus. Elle concerne les bâtiments déjà construits et permet de les maintenir en bon état, en autorisant le propriétaire à pénétrer chez son voisin pour l’entretien de son mur en limite de propriété. Elle ne peut porter que sur des immeubles existants, en autorisant la propriétaire du mur et ses entrepreneurs à passer sur le sol du voisin pour y appliquer une échelle ou un échafaudage nécessaires aux travaux d’entretien et de réparations du mur et du bord du toit. Un permis de construire ne peut créer cette servitude même s’il autorise la construction d’un bâtiment en limite de propriété.
Le droit de tour d’échelle nécessite le fait de l’homme pour être exercé et constitue une servitude discontinue non-apparente, ou apparente en cas de présence d’une ouverture permettant d’accéder dans le fonds voisin. Elle ne peut donc s’acquérir par la possession même immémoriale, selon les termes de l’article 691 du code civil. Cette servitude conventionnelle ne peut en aucun cas constituer un droit de propriété du sol sur lequel elle s’exerce.
Une possible autorisation légale temporaire
Depuis la mise en place du code civil, le législateur s’est toujours refusé à établir une servitude légale rappelant l’ancienne servitude d’échelage relevant des coutumes abolies après la Révolution française. Mais, à défaut de titre ou d’accord entre les deux fonds contigus, le propriétaire du bâtiment nécessitant un entretien ou une réparation peut saisir le tribunal de grande instance (seul compétent) et demander l’autorisation pour lui et ses entrepreneurs de disposer d’un droit de passage pour effectuer lesdits travaux sur son bâtiment en limite séparative.
La jurisprudence a été longtemps hésitante, en présence du refus du voisin, sur l’autorisation d’un tel droit, même temporaire, pourtant nécessaire en pratique, l’article 544 du code civil affirmant le droit du propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue. La Cour de cassation a finalement reconnu, sur le fondement des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, que le propriétaire d’un mur contigu peut être autorisé par le juge, à titre strictement temporaire, à passer chez son voisin afin d’effectuer les réparations indispensables (notamment par deux arrêts significatifs des 14 décembre 1955, D. 1956 jur. p 283 et 15 avril 1982 Bull. civ. III n° 93). Mais elle ne reconnaît, en aucun cas, une servitude au profit du fonds du demandeur à défaut de titre ou de convention.
Preuve de la nécessité technique
L’opposition du propriétaire voisin relève également de la notion des inconvénients anormaux du voisinage et peut constituer un abus du droit, si elle est sans motif. La décision des tribunaux repose sur des critères précis d’appréciation basés sur la nature et l’importance des travaux, leur caractère indispensable ou non, l’impossibilité ou non d’exécution des travaux sans passage, la gêne non disproportionnée supportée par le voisin et de l’indemnité raisonnable qui lui est payée. Une indemnité peut être demandée par le propriétaire du fonds laissant le passage, tenant compte des dégâts prévus ou constatés, de la remise en leur état antérieur des lieux et des troubles de jouissance. Mais elle ne prend pas en considération les avantages procurés au propriétaire du mur par l’autorisation de passage.
Le point le plus important est la preuve du caractère indiscutable des travaux pour conserver ou pour sauvegarder le bâtiment : il peut s’agir du soutènement du mur, de son étanchéité, du crépissage, du ravalement ordonné par le maire. Le second point est la preuve de la nécessité technique de passer sur le fonds voisin qui emporte l’impossibilité de pratiquer autrement. Le bénéfice du tour d’échelle ne doit apporter qu’une gêne minime au voisin. Au tribunal de grande instance, le magistrat des référés ne pourra statuer qu’en cas d’urgence et de contrainte minimum. En l’absence d’urgence et en cas de contraintes importantes de travaux et de temps, seul le juge du fonds est compétent.
Dans certaines provinces, subsiste, en tant qu’usage local, « l’échelage » qui ne doit pas être confondu avec le tour d’échelle et qui désigne une bande de terrain que le propriétaire était tenu de laisser entre le bâtiment qu’il érigeait et la limite séparative, cette bande terrain appartenant donc au même propriétaire que ledit bâtiment mais avec une affectation particulière qui lui permettait de l’entretenir sans passer sur le fonds voisin.
