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La mixité, promesse d’une ouverture sur la ville

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La mixité, promesse d’une ouverture sur la ville

Intégrer d’autres projets à un Ehpad n’est pas encore si courant. Pourtant, cela répond à la demande des maîtres d’ouvrage et décideurs locaux. Malgré cette complexité, les architectes apportent des solutions originales, et s’interrogent sur la qualité de vie des personnes âgées.

Mixité rime avec complexité. C’est ce que mettent en avant les architectes devant réunir plusieurs projets dans un bâtiment destiné, à l’origine, à accueillir uniquement des personnes âgées. Car s’il est courant de faire cohabiter un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) avec un accueil de jour ou des logements-foyers, il reste rare d’y associer des logements, des commerces, des bureaux, voire une crèche. Trois raisons poussent à cette mixité. Premièrement, rentabiliser le foncier et faire face à la limitation des espaces constructibles dans certaines zones urbaines. Deuxièmement, multiplier l’accès à des services de vie divers (crèche, salle de sport, habitat social), car les maîtres d’ouvrage sont généralement des organismes sociaux publics ou privés. Troisièmement, répondre à une volonté politique de ne pas « parquer » les personnes âgées dans une architecture fermée, dans des lieux sans vie.

C’est le cas de la résidence Tricastel, à Saint-Nazaire. Le concours a été lancé par l’office public de l’habitat (OPH) de la ville et maître d’ouvrage, Silène, en partenariat avec le centre hospitalier universitaire de Saint-Nazaire, propriétaire du terrain. « Cela répond clairement à la volonté politique de la municipalité de faire entrer la vie dans un quartier jusque-là affecté aux espaces de santé », analyse l’architecte Xavier Guitton (Idea).

Exigences réglementaires différentes

La mixité a un impact sur la conception même du projet. D’abord, au niveau de la qualité de l’ensemble, du fait de la réglementation exigeante à laquelle sont soumis les Ehpad. Conception, matériaux et matériels peuvent également diverger, comme en témoignent les dimensions des chambres ou les types de baies et de fenêtres. Ainsi, alors que le CHU ne réclame qu’un simple objectif BBC et des essais d’étanchéité à l’air, Silène exige le label BBC Effinergie pour ses logements sociaux. Ceux-ci (3 appartements par niveau) sont vastes, bien éclairés et disposent d’une double orientation. Pour éviter que leurs occupants n’aient vue sur la toiture habituellement couverte de circulations des fluides et de réseaux de gaines techniques d’un établissement hospitalier, les architectes les ont intégrés dans les faux plafonds du R+1 et ont réalisé une toiture végétalisée. En outre, ils ont créé des circulations verticales indépendantes (ascenseurs, escaliers, fluides) traversant les deux niveaux en béton de l’Ehpad. Seule exception : une seule chaudière à gaz fournit la chaleur dans les radiateurs à eau de l’ensemble. L’eau chaude sanitaire reste séparée, l’Ehpad étant soumis à des exigences très élevées en matière de gestion des boucles d’eau et de température, afin d’empêcher l’apparition de légionelle. « Il faut impérativement scinder les objectifs de chaque donneur d’ordre - l’OPH et l’hôpital - et discuter la répartition des dépenses des lots de la construction le plus tôt possible, insiste Xavier Guitton. Sinon, on tombe dans des calculs complexes et la répartition des éventuels dépassements ou économies risque de créer des tensions. »

Chambres sur rue

Même si les éléments constructifs sont conçus et chiffrés indépendamment, il est nécessaire de les intégrer dans une seule unité architecturale, met en avant Luc Poux. Et l’architecte d’ajouter qu’il faut d’abord penser au confort des occupants : « Nous avons gagné le concours Lasserre avec l’idée de positionner l’Ehpad sur la rue et de reporter les logements à l’arrière. Soit l’inverse du programme d’origine qui prévoyait de placer les personnes âgées à l’arrière pour "laisser les vieux avec les vieux ". Or les intéressés ne le veulent pas : la preuve, les chambres sur rue sont bien plus demandées que celles qui donnent sur le jardin central, moins animé. » Voilà pourquoi l’architecte a également orienté les pièces de vie communes (salon, salle à manger) vers l’extérieur, face à la cour de récréation d’une école située de l’autre côté de la rue. « Nous devons réaliser un cadre ouvert sur la société, et non une forme d’enfermement », estime-t-il. Dans un autre projet conduit par Luc Poux, la cité La Chapelle à Paris (18e), l’Ehpad intégrera 40 logements-foyers sociaux et une crèche associative de 25 berceaux. Les logements pour personnes âgées pourront être transformés en chambres d’Ehpad, afin de maintenir les résidents dans leur espace de vie, ne pas les forcer à déménager quand ils deviennent dépendants. « C’est important d’y penser dès la conception. »
L’agence Rocheteau Saillard affiche les mêmes préoccupations. Pour le programme de la ZAC Bottière-Chénaie (Nantes) livré en juillet, c’est Atlantique Habitations qui a mené la maîtrise d’ouvrage. Ensuite, le bailleur gérera directement ses 23 logements sociaux, transmettra les 16 logements en accession à l’entreprise GHT, et l’Ehpad à la Fondation Cémavie. L’architecte Evelyne Rochereau a centré son approche sur les déplacements des occupants : « Gérer les flux consiste à créer des parties communes de rencontre et des parcours collectifs, mais aussi des zones plus intimes, presque privatives, afin de favoriser les liens sociaux. » Les matériaux et les solutions techniques rejoignent un univers cohérent. L’Ehpad est mis en avant, sur le boulevard. Les personnes âgées disposent de vues sur la ville, avec de grands balcons et des terrasses. Les logements destinés aux familles (principalement des F4) sont situés en bande à l’arrière, plus au calme. L’écriture architecturale est commune : le bardage de la façade est en mélèze pour l’Ehpad (classement M1, car c’est un ERP) et en Douglas (classement M2) pour les logements. Les équipements techniques sont dissimulés dans des caissons d’habillage. Les toitures, visibles des chambres situées en étages de l’Ehpad, sont végétalisées ; les autres sont simplement engravillonnées.

Variations financières

Tous les architectes s’accordent : les programmes mixtes induisent des complexités techniques et donc, des coûts variables. Aussi chaque lot doit-il être compartimenté, suivi, et réclame-t-il une attention particulière lors de la réalisation. Mais si le concepteur doit trouver des artifices pour réduire les coûts - davantage que pour un projet classique -, à l’inverse, des économies d’ensemble sont possibles. Les fondations, les sous-sols ou les parkings sont en effet facilement mutualisés. Les économistes gagnent d’un côté ce qu’ils perdent de l’autre. Impossible donc d’affirmer que les projets mixtes sont plus coûteux que l’addition de programmes indépendants. Au final, le prix au mètre carré reste dans l’enveloppe habituelle de chaque type d’établissement.

vous lisez un article des Cahiers Techniques du Bâtiment N°337

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