De plus en plus souvent globales, les réhabilitations impactent les façades. Surtout, au-delà de l’ambition architecturale, des interventions sont spécifiquement programmées dans le cadre de travaux de rénovation thermique.
L’entretien cosmétique des façades est loin de constituer une priorité pour les bailleurs sociaux. En premier lieu, seront traitées les façades qui représentent des risques pour le devenir du bâti (pathologies telles que les fissures, les décollements, les efflorescences, etc.) et celles dont l’aspect est suffisamment dégradé pour compromettre la commercialisation des logements.
Au-delà de ces réparations ponctuelles, ce sont les problématiques thermiques, en vue d’améliorer le confort des locataires et d’abaisser les charges liées au chauffage, qui semblent occuper de plus en plus de place dans les travaux inscrits dans les plans stratégiques de patrimoine (PSP) des bailleurs sociaux. Car les aides publiques sont « éco-conditionnées » : les ravalements simples, ou toute autre opération isolée de gros entretien, ne peuvent pas en bénéficier. « La stratégie actuelle vise donc à réduire les interventions ponctuelles - financées à 100 % par des fonds propres - et à privilégier les réhabilitations globales », explique Guillemette Lescure, chef de projet, responsable PSP chez Lille métropole habitat (LMH). Ces réhabilitations, dans la mesure où elles comprennent souvent une isolation thermique par l’extérieur (ITE) et un changement de menuiseries, impactent généralement les façades.
L’ITE dès que faire se peut
En effet, les chantiers se déroulant sur site occupé, les bailleurs préfèrent l’ITE à une isolation par l’intérieur (ITI). « Ce n’est jamais facile d’intervenir chez les locataires, et encore moins de les reloger pendant la durée des travaux », fait remarquer Guillemette Lescure. L’ITI demeure donc une solution de dernier recours, lorsque l’ITE ne peut pas être mise en œuvre, pour des raisons techniques (modénature trop complexe) et / ou financières. Dans la plupart des réhabilitations, les interventions sur la façade s’accompagnent de l’installation d’une VMC et d’un changement de chaudière. Mais elles peuvent aussi, dans le cas de travaux s’inscrivant dans un plan progressif par exemple, constituer l’unique objet du programme.
Alors que les réparations ponctuelles sont menées de manière à rétablir la façade d’origine, les interventions dans le cadre d’une réhabilitation sont souvent l’occasion de changer le visage du bâtiment. « Isoler une barre d’immeuble peut paraître simple, explique Philippe Parnet, directeur de la gestion patrimoniale de l’Opac du Rhône. Mais c’est sans compter l’ambition architecturale. Lorsque l’on s’attaque à de grandes tours, c’est l’occasion de briser leur uniformité, en créant des démarcations, des renfoncements. »
Des contraintes au cas par cas
L’ITE sous enduit est, pour des raisons économiques, la plus fréquemment mise en œuvre ; en particulier sur les grands bâtiments. Les ensembles en béton construits dans les années 1960 ont, pour certains, bénéficié d’une ITE sous enduit, lors de campagnes de rénovation réalisées dans les années 1980. Si l’ITE a bien résisté, la façade sera simplement ravalée ; si elle n’est pas jugée assez performante, une nouvelle isolation sous enduit sera effectuée.
Cependant, lorsque l’on épouse le parti du changement et de la modernisation, le bardage semble la finition la plus appropriée. « C’est la meilleure solution pour pérenniser l’esthétique du bâtiment », juge Frédéric Varlet, directeur du patrimoine et de la production de Lille métropole habitat, dont le parc immobilier est essentiellement composé de bâtiments en briques ou sous enduit. « Elle s’avère certes plus coûteuse qu’une isolation classique, mais nous nous donnons les moyens de préserver un patrimoine de qualité » (voir photo p.66).
Rue du soleil, dans le 20e arrondissement de Paris, le bailleur Habitat social français (HSF) s’est lui aussi lancé dans une réhabilitation plus ambitieuse qu’à l’ordinaire, d’un point de vue architectural. L’immeuble de 16 logements construit en 1981 présentait une façade en béton enduite, non isolée. Pour la partie en aplomb de la rue, elle est aujourd’hui revêtue d’une ITE sous un bardage en mélèze. L’agence d’architecture WAO a également proposé un habillage en chêne sculpté pour les meneaux et les nez de dalle (voir photo p.68).
Le bardage, s’il n’est pas toujours envisagé en premier choix, est inévitable dans certaines situations. C’est le cas d’un immeuble de la rue Richemont, dans le 13e arrondissement de Paris, construit à la fin des années 1970 et que HSF réhabilite. La présence d’allèges en béton architectonique ne permettait pas d’isolation des murs sous enduit. La façade recevra donc prochainement un bardage en panneaux stratifiés compacts.
Tous les bâtiments ne peuvent pas faire l’objet d’une isolation par l’extérieure. Notamment au cœur des villes, où « les règles de ravalement peuvent s’avérer draconiennes », signale Brigitte Brogat, responsable du département « maîtrise d’ouvrage et patrimoine » de l’Union social pour l’habitat (USH). Et ce, d’autant plus dans les communes qui possèdent un patrimoine historique et / ou remarquable. Il n’est pas question, par exemple, de modifier la modénature des façades des bâtiments en pierre de taille. Toutefois, ces façades, « indiscutablement les plus durables », selon David Magalhaes, directeur technique chez HSF, génèrent peu de déperditions, grâce à leurs murs épais. « Côté rue, les interventions se limitent à des ravalements simples, à la réfection des briquettes et des moellons, et s’accompagnent parfois d’un remplacement des menuiseries, poursuit le directeur technique. Côté cour, une ITE peut être envisagée, si nécessaire. »
Les façades carrelées des bâtiments plus récents sont souvent source de sinistres. « Dans les années 1980, les treillis soudés n’étaient que faiblement enrobés dans le béton, explique David Magalhaes. Ils ont donc rapidement rouillé et gonflé. Sous la poussée de fer, les carreaux ont fini par éclater. » Ainsi, au 19 rue Jean-Colly, dans le 13e arrondissement de Paris, la solution pour améliorer la performance thermique (338 kWh/m2 actuellement) de l’immeuble dessiné par Architecture Studio - dont la façade principale arbore une mosaïque protégée - n’a pas été aisée à trouver. Les travaux d’isolation concerneront uniquement la façade autorisée à recevoir une ITE, à condition qu’elle soit réalisée avec un bardage en carrelage. Le surcoût, par rapport à une solution classique, est estimé par HSF à plus de 150 euros/m2.
