Gestion : mutualiser les ressources pour réduire les charges

Le but des gestionnaires de parcs est toujours de minimiser les charges d’exploitation, afin que le coût total pour les locataires – loyer charges – soit le plus réduit possible. Une fois que l’immeuble est thermiquement isolé (réduction des besoins de chauffage), que la chaufferie est rénovée (rendement de pointe) et que sa conduite est assurée par un régulateur-programmateur-optimiseur de bonne facture, trois moyens subsistent pour peser sur les charges et améliorer les prestations de confort et de sécurité :

– limiter les interventions de maintenance à travers une mutualisation des solutions d’accès et de contrôle à distance ;

– agréger les données pour mieux négocier les prestations de maintenance ;

– produire localement de l’électricité dans une installation de cogénération.

Il faudra attendre 2007 pour que les organismes HLM aient le droit de mettre en œuvre les deux dernières mesures pour vendre le courant électrique aux locataires.

Mutualiser l’accès technique

L’application Mustes Concept développée par Delta Dore est le résultat d’un appel d’offres lancé par le Puca et l’Union pour le logement social, en 1997. Ce système, qui améliore la qualité du service au bénéfice des gestionnaires et des résidents en immeubles collectifs, est aujourd’hui porté par un GIE (1) dont sont membres Delta Dore, Acdm et des maîtres d’ouvrage sociaux. Utile quel que soit le type de logement (neuf, ancien) et de prestation (locatif, locatif avec accession), il répond à trois grandes attentes :

– maîtriser et réduire les charges locatives, notamment en optimisant le coût des prestations externes ;

– réduire la vacance en fidélisant les locataires ;

– faciliter la maintenance du bâtiment pour en assurer la pérénnité.

Pour y parvenir, le fabricant installe dans l’immeuble, en pied de colonne, un central d’accès : communications RTC en amont, Batibus en aval vers les logements. Ensuite, le maître d’ouvrage choisit ses prestations dans un menu qui constitue un système de gestion technique à la carte : comptage d’eau, comptage électrique et délestage, gestion du chauffage, gestion des ascenseurs et des autres équipements techniques (chaufferie, VMC collective, etc.). Tous les prestataires de services doivent passer par ce moyen d’accès pour contrôler les ouvrages techniques dont ils ont la ­charge. Cela permet une surveillance de leurs prestations. Les intervenants extérieurs sont suivis : date de passage, lieux et durées de leurs interventions sont enregistrées, etc. Si l’organisme HLM est attentif, il peut contrôler l’application des contrats octroyés.

Cette application de gestion met aussi en place un système de sécurité (vidéo-surveillance et télésurveillance des logements), ainsi qu’une infrastructure communicante : une messagerie collective dans l’immeuble, une liaison Internet pour chaque logement, etc. La messagerie collective est un atout qui en est à ses débuts. Techniquement, des commerçants locaux, le club de sport, la mairie peuvent avoir accès à la messagerie des locataires (messages bénévoles ou commerciaux). Le concept est la mutualisation des ressources. Pour que cela fonctionne , il faut des équipements relativement coûteux. Le seul moyen de les rentabiliser est de les rendre accessibles au plus grand nombre de prestataires possibles, afin de partager les coûts. Plusieurs chantiers ont été réalisés avec cette application : Sartrouville, Villepreux, Calais, Dôle de Bretagne et Saint-Malo. D’autres sont en cours, dans la région parisienne.

Rafraîchissement et chauffage gérés par le système

Pour l’occupant du logement, la présence du système se concrétise par un terminal d’appartement Pyram A20 de Delta Dore. C’est sur ce terminal, relié à la centrale en pied de colonne par un bus Batibus, que le client reçoit les messages de la messagerie collective et ses alarmes individuelles. Il peut aussi visualiser ses consommations relevées par le système (eau, gaz, chauffage, électricité, etc.) et afficher un historique. Le gestionnaire de l’immeuble peut adresser à chaque occupant un message s’il constate une dérive des consommations. En matière de confort, le système gère le chauffage, mais aussi le rafraîchissement. Pour chaque immeuble, les données sont synthétisées par une application de supervision, avant d’être retransmises en vue d’une intervention, aussi bien pour les fluides (chauffage, eau électricité, ventilation) que pour les ascenseurs et la sécurité.

Comparable, Adomis, d’Immotec Systèmes, est une solution de contrôle d’accès sur courant porteur qui assure, via des interfaces CPL, la télérelève et le contrôle d’accès. Il n’est toutefois pas prévu pour fournir un accès à la gestion des équipements techniques. En 2007, les organismes HLM pourront acheter du ­courant électrique et du gaz naturel en gros et les revendre à leurs locataires. Plus la quantité achetée sera importante, plus la négociation du prix et des conditions de livraison seront avantageuses. Une autre possibilité (expérimentée par les britanniques, allemands ou américains) consiste à former une coopérative d’achat : cela maximise les quantités achetées et les lisse afin de réduire les pointes, toujours coûteuses. Ensuite, pour négocier utilement, il faut un outil permettant de connaître les consommations des locataires, de les agréger sur autant de bâtiments que possible, puis d’en tirer une courbe de charge. L’outil existe : Panoramix (d’Echelon) collecte les données de centaines ou de milliers de sites équipés d’un réseau LonWorks et reliés à Internet. Il organise ces données et les archive, en s’appuyant sur n’importe quelle base. Enfin, grâce à des services Web, il pousse les données vers des applications de gestion : un programme de suivi et d’analyse des consommations d’énergie et de leurs coûts, un programme de gestion de la maintenance des sites, etc. La clef du système est le compteur électrique intelligent raccordé LonWorks en aval dans le logement et TCP/IP sur courant porteur en amont. Le système Mustes Concept permet de transmettre les index de compteurs relevés, vers une application de gestion. Fort de sa connaissance de la structure de la courbe de charge agrégée de ses locataires, l’organisme HLM peut se tourner vers EDF et ses concurrents, négocier un seul contrat et revendre le courant aux utilisateurs finaux. Panoramix s’appuie sur la technologie des services Web, soit la structuration des données par XML, l’échange et communication par fonctions Soap et Net de Microsoft. L’étape suivante consistera à gérer finement souscription d’électricité et production locale, pour effacer les pointes d’appel de puissance, par exemple.