Épaississement, surélévation, extension... quand mise au normes rime avec remodelage

Si la réhabilitation des logements sociaux est généralement sous- tendue par les problématiques énergétiques et réglementaires, elle passe également par une requalification du bâti. La rénovation lourde se traduit de plus en plus par la modification des volumes, le redécoupage des espaces, voire l’extension ou la surélévation.

Attractivité

Quelle est la première motivation d’une rénovation ?

Améliorer l’attractivité du bien doit être le premier critère d’une rénovation. Les organismes HLM doivent absolument penser en terme de pérennité de leur parc et se poser la question de l’attractivité de leur offre de logements locatifs. Il faut penser à la valeur du bien, ce qui peut paraître incroyable pour le monde HLM. Ce doit être compris comme la perception de la valeur de l’offre par l’utilisateur potentiel. Il s’agit non seulement de la valeur d’usage des logements locatifs, mais aussi de leur attractivité. La qualité technique est bien sûr une composante importante, mais la qualité de l’intégration urbaine, la perception de la configuration spatiale de l’immeuble et de ses abords, le fonctionnement social, ou encore la conception des parties communes et des logements sont autant d’aspects déterminants de la pérennité de l’offre. Ce qui englobe de nombreux aspects, y compris la desserte par les transports publics et l’ouverture sur la ville.

Mise aux Normes

Au-delà de l’attractivité ?

Les normes techniques évoluent sans cesse, naturellement. Une rénovation est l’occasion d’une remise à niveau globale des qualités techniques du bâtiment, qu’il s’agisse de l’accès PMR (Personnes à mobilité réduite), des ascenseurs, de la surface des logements et des diverses pièces, de leur acoustique, de leur performance thermique, du raccordement haut débit, de la qualité de l’air intérieur, donc de l’efficacité de la ventilation et de la qualité des matériaux retenus pour les finitions intérieures (moins ils relâchent de COV, mieux ça vaut). Tout cela fait partie de l’attractivité et se traduit par des recompositions spatiales, des agrandissements, des transformations lourdes en gros œuvre et équipements, ainsi qu’en recomposition de façades. Là intervient la thermique qui est une problématique à la mode. Logique, sachant que le prix de l’énergie et des services de maintenance augmente et pèse sur les charges locatives. Mais une certaine idéologie domine en ce moment, en termes de choix techniques. Aujourd’hui, on nous presse de « ne pas tuer le gisement », c’est-à-dire de commencer nos rénovations thermiques par l’enveloppe, le poste le plus coûteux, et de terminer par la mise en place d’ENR (Énergies renouvelables). Il faut réfléchir sans a priori, chaque opération possède ces particularités qui justifient une démarche spécifique.

Espaces extérieurs

Faut-il toujours commencer par la thermique ?

Le principal problème est plutôt l’ouverture sur la ville, la qualité des espaces extérieurs. Au risque de la caricature, la place du bâtiment dans la ville va de la résidentialisation marquée, avec la fermeture totale avec grilles et digicodes, à l’ouverture sur la rue. Je pense qu’il faut souvent se poser la question d’amener la rue dans le bâtiment. La rénovation du Sillon de Bretagne est emblématique à cet égard. Un bâtiment de logements locatifs n’est pas une île isolée. Les organismes membres de l’USH n’ont pas toujours la culture de la ville, ils doivent appréhender la ville et le bâtiment comme un continuum, en évitant l’imperméabilité et en jouant l’osmose entre la ville et l’immeuble. De la même façon, l’aspect extérieur du bâtiment pèse lourd dans son attractivité. La façade donne un signal fort.

INSTALLATIONS

Quels services souhaitent les locataires ?

C’est une question complexe qui demande d’être réactifs quand la demande apparaît. Et disposer des équipements techniques nécessaires, mais lesquels ? Par exemple, l’installation de téléphone fixe reste obligatoire, tout comme le câble coaxial pour l’accès à la TNT. Pourtant, l’usage du téléphone fixe semble en bout de course, aussi bien pour les communications - tout le monde ou presque a un portable qui offre une palette bien plus large que le téléphone fixe - que pour l’accès à Internet. L’ADSL arrive lui aussi en fin de course. La fibre optique est requise pour le haut débit, mais quelle fibre ?
Nous ne sommes pas du tout certains de la pérennité de la solution actuelle de fibre, pourtant standardisée depuis peu. Ensuite, les réglementations imposent une information des locataires quant à leurs consommations d’énergie, peut-être bientôt d’eau froide, ainsi que la possibilité pour eux de réguler et de programmer l’usage de l’énergie dans leur logement. Nous nous posons toujours la question du niveau des automatismes à mettre en place dans nos bâtiments, ainsi que des contrôles à laisser aux mains des occupants, sachant qu’une partie de nos locataires ne saura pas utiliser correctement des systèmes domotiques même simples.

Solaire thermique

Quel est le bilan du solaire thermique en HLM ?

Je ne constate pas de progrès technique sur l’eau chaude solaire depuis trente ans. Nous utilisons toujours les mêmes composants et schémas d’installation, avec les mêmes inconvénients. Il faut arriver à faire du solaire thermique un système industriel. Dans nos chaufferies, ça fait longtemps que les chaudières sont fournies avec leurs brûleurs, leurs régulations, etc. En solaire thermique, c’est encore le bureau d’études et/ou l’entreprise qui définissent la solution mise en place, parfois avec bonheur, souvent sans atteindre les résultats escomptés. Aujourd’hui, la promesse d’un coût d’exploitation réduit et d’une fiabilité élevée n’est pas remplie. Trop de pompes dans les installations et pertes en ligne élevées impliquent l’emploi d’une énergie complémentaire.
En individuel, nous avons plus encore qu’en collectif, besoin de solutions rustiques. Je veux dire fiables dans le temps, économiques à l’investissement et à l’exploitation. Car lorsqu’un problème apparaît sur une maison, il est rapidement suivi par d’autres dans des maisons équipées du même système. Ce que nous souhaitons, c’est qu’on nous vende un système complet et que le Cstb fasse des Avis techniques systèmes, y compris en collectif. En l’état, le système de la Garantie de résultat solaire (GRS) ne nous convient pas. Pour son coût très élevé, et par son fonctionnement qui l’apparente plus à une garantie de taux de couverture... si tant est qu’elle soit applicable (la consommation est trop ou pas assez importante au regard du contrat signé, par exemple).

Les autres ENR

Quel est le rôle des autres énergies renouvelables ?

Le mouvement HLM utilise abondamment le bois, à travers le raccordement à des réseaux de chaleur alimentés par des chaufferies bois, ou bien directement par l’installation de chaufferies bois. On s’attend au pire. Dans la durée, les résultats économiques ne seront pas tenus.
Tout d’abord, il est absurde de croire que le bois - malgré sa large disponibilité sur le territoire français - échappera à l’augmentation générale du coût des énergies. Ensuite, les coûts d’entretien des chaufferies bois, plus complexes que les chaufferies gaz, augmentent aussi. Enfin, nous savons qu’il faudra investir régulièrement pour demeurer conformes à des normes antipollution de plus en plus sévères sur la qualité des produits de combustion rejetés.
Le photovoltaïque, en revanche, peut être complètement externalisé : les organismes peuvent simplement louer l’espace disponible sur leurs bâtiments, ne pas financer l’installation, tout en touchant une rente sur la vente du courant. C’était la première étape. Lorsque le coût du kilowattheure photovoltaïque produit sera inférieur au prix de vente du kilowattheure par le réseau, nous devrons réfléchir à d’autres stratégies, dont l’autoconsommation.
Nous en sommes encore loin. En tout état de cause, le photovoltaïque, une fois installé, est essentiellement passif : il y a peu de choses à faire, l’entretien est réduit, etc. Le moment venu, nous pourrions utiliser directement la production photovoltaïque.