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Désordres Isolation phonique : quelles responsabilités pour les constructeurs

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Désordres Isolation phonique : quelles responsabilités pour les constructeurs

La responsabilité des constructeurs en matière d’isolation phonique et de nuisances sonores relève de dispositions juridiques différentes précisées par la Cour de cassation.

1. Le principe de base

L’article L. 111-11 du CCH dispose que les marchés ayant pour objet la construction de bâtiments d’habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires concernant les exigences minimales en matière d’isolation phonique. Les travaux nécessaires à cette exigence relèvent de la garantie de parfait achèvement de l’art. 1792-6 du Code civil, d’une durée d’un an. Le vendeur ou le promoteur immobilier sont garants de la conformité à ces exigences pendant un an après la prise de possession.

2. Les défauts d’isolation phonique

D’une certaine gravité, ils peuvent donner lieu, selon la Cour de cassation, à réparation sur le fondement de la garantie décennale, même s’il est prouvé que les prescriptions légales et réglementaires ont été respectées. Il faut alors qu’il soit avéré que les défauts acoustiques constituent un vice caché à la réception et rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu comme les constructeurs.

3. La garantie contractuelle

La forclusion d’un an peut également être écartée lorsque ces troubles trouvent leur origine, non dans une inobservation des exigences légales, mais dans un défaut de conformité aux stipulations du marché. La garantie contractuelle de droit commun peut alors s’appliquer si le marché contient des dispositions précises plus contraignantes, qui n’auraient pas été respectées par les constructeurs.

4. La jurisprudence

• Civ. 3e Ch. 8 juin 2004. L’isolation phonique doit, non seulement respecter les normes réglementaires, mais aussi être de meilleure qualité lorsqu’un document publicitaire remis aux acquéreurs insiste sur les qualités de l’immeuble.

• Civ. 3e Ch. 9 déc. 2003. Le désordre d’isolation phonique peut relever de la garantie décennale, même lorsque les exigences minimales légales ont été respectées.

• Civ. 3e Ch. 22 oct. 2006. Qu’en déduisant, de la seule conformité aux normes d’isolation phonique applicables, l’absence de désordre relevant de la garantie décennale, et la preuve non rapportée du désordre allégué, la Cour d’appel a violé l’article 1792 du Code civil.

• Cass. Ass. Plén. 27 oct. 2006. L’arrêt d’Assemblée plénière réaffirme de façon très solennelle que le respect des exigences minimales légales d’isolation phonique ne permet pas d’écarter la garantie décennale si la victime du bruit prouve que le défaut rend l’immeuble impropre à sa destination.

La qualification du dommage ne dépend pas toujours de sa gravité. Son impact sur la partie d’ouvrage concernée est aussi important.• Il n’y a pas de définition objective, par les juges, de la notion d’impropriété à la destination, mais des cas concrets, notamment les vices affectant gravement la destination et l’utilisation de l’immeuble, ou des incommodités sérieuses effectivement relevées.• Les arrêts de la Cour de cassation visent les ventes en l’état futur d’achèvement.

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