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Désordres en décennale : utilisation des indemnités allouées

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Désordres en décennale : utilisation des indemnités allouées

La victime d’un désordre en matière de construction immobilière, relevant de la garantie décennale des constructeurs, peut-elle disposer librement de l’indemnité allouée par le tribunal, sans effectuer les travaux, alors même qu’elle serait soumise à la TVA ?

L’indemnité perçue lors d’un désordre relevant de la garantie décennale doit être majorée de la TVA, sauf dans le cas où le désordre affecte un maître d’ouvrage de statut commercial ou professionnel qui récupère cette TVA. La jurisprudence de l’ensemble des chambres de la Cour de cassation, ainsi que le Conseil d’État statuent aujourd’hui dans le même sens : une TVA récupérable ne peut être payée à la victime de désordres immobiliers, car elle constituerait alors un enrichissement sans cause. La TVA n’est due qu à la condition de rester définitivement à la charge de la victime. Le taux applicable est celui en vigueur à la date de la décision définitive du juge. Il est normalement de 19,6 %, mais peut s’appliquer à 5,5 % si les travaux de réparation entrent dans le champ d’application de l’article 2 790 bis du code général des impôts (amélioration, transformation, aménagement et entretien portant sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans), jusqu’au 31 décembre 2005, sauf prolongation selon les dispositions européennes.

Le principe indemnitaire conduit à reconnaître que la victime peut disposer de l’indemnité, même majorée de la TVA, sans effectuer les travaux de réparation. Elle n’a même pas à justifier de son intention de reconstruire l’immeuble si l’indemnité allouée est fixée dans ce but. Cette position pourrait être critiquée dans la mesure où le bénéficiaire conserve par-devers lui une somme, la TVA, impôt devant normalement être transmis à la recette des impôts de l’entreprise qui aurait été chargée des travaux. Le bénéficiaire qui ne procède pas aux réparations ne pourrait-il pas être considéré comme profitant d’un enrichissement sans cause ? Ceci n’est pas le cas aujourd’hui, mais la conservation de cette indemnité sans travaux correspondants présente tout de même des écueils. Une difficulté apparaît à l’évidence concernant les syndicats de copropriété : la responsabilité du syndic de copropriété, qui n’aurait pas fait effectuer les travaux, pourrait être recherchée par un copropriétaire, sauf si un vote a été émis sans ambiguïté par l’assemblée générale en ce sens. L’absence de travaux de reprises peut engendrer un nouveau sinistre dont la cause principale serait cette carence. Un acquéreur copropriétaire en subirait les conséquences, alors que l’indemnité aurait été perçue par le vendeur. Indépendamment du cas du syndicat des copropriétaires, la victime, en ne procédant à aucune réparation, prend le risque de voir s’aggraver le sinistre constaté, relevant de la responsabilité décennale, et de perdre son recours à l’encontre des constructeurs et de leurs assurances.

Une obligation récente

Ces derniers pourront apporter la preuve que la survenance d’un nouveau sinistre est en relation directe avec le fait du maître d’ouvrage et la non-exécution des travaux préconisés et indemnisés et refuser leur garantie. Les compagnies d’assurances sont vigilantes sur ce point et recherchent la signature des victimes s’engageant à affecter l’indemnité aux réparations nécessaires déterminées par le tribunal, ou d’accord partie, avant tout ­paiement.

Cette libre disposition de l’indemnité n’existe plus en matière d’assurance de dommages ouvrage depuis l’arrêt rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 17 octobre 2003. L’affectation de l’indemnité est consacrée uniquement et obligatoirement aux réparations nécessaires à la cessation des dommages subis. La police « dommages ouvrage » est une assurance de choses, et non de responsabilité, dont l’objet est le préfinancement des travaux urgents et nécessaires.

Il s’agit d’une affectation spécifique de l’indemnité sans discussion concernant les éventuelles responsabilités. En cas de non affectation de cette indemnité aux réparations du dommage matériel constaté, le maître d’ouvrage doit rembourser à son assureur le montant reçu non utilisé. La jurisprudence est constante et confirmée sur ce point.

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