Des parties pas si communes dans un projet de logement

Sans parties communes, pas d’habitat collectif. Marquant la limite entre les espaces public et résidentiel, articulant les circulations au sein du bâtiment et offrant des services indispensables au quotidien des habitants, elles constituent en quelque sorte l’épine dorsale d’un projet. Toutes susceptibles qu’elles soient d’apporter une réelle valeur ajoutée, les parties communes sont parfois délaissées. Entre intentions louables et économie du projet, les arbitrages sont en effet ardus, d’autant qu’à cette équation s’ajoutent les réglementations sur la sécurité incendie et l’accessibilité, ainsi que les problématiques d’entretien et de sécurisation de ces espaces.

« Ce cumul d’exigences oblige le maître d’œuvre à composer en permanence », constate Paul Pflughaupt, architecte associé de Vous Êtes Ici Architectes. Chef de projet d’une opération récemment livrée rue du colonel-Driant (Paris 2e) par l’agence de Bruno Pantz pour le compte de 3F, l’architecte Éléonore Gurnade le confirme : « Nous avons dû négocier pour convaincre la maîtrise d’ouvrage de conserver le principe d’un escalier à jour central éclairé naturellement grâce à des pavés de verre. Celle-ci souhaitait le remplacer par un escalier à fût classique, afin de faire baisser le marché. Ce n’est qu’en réalisant une importante économie en début de chantier - par la suppression d’un sous-sol -, que nous avons obtenu de réintégrer ce poste. » Un exemple parmi d’autres qui résume bien la nécessité de trouver un terrain d’entente pour satisfaire à la fois les exigences de qualité et de rendement de plan.
Au-delà, les solutions varient de manière significative selon la situation géographique, le plan-masse, l’échelle du projet, ou selon qu’il s’agit de construction neuve ou de réhabilitation.
Aujourd’hui, l’entrée des bâtiments neufs est modelée par la réglementation sur l’accessibilité. Ainsi, depuis l’espace public, finies les marches sans rampe ou ascenseur si le rez-de-chaussée présente une surélévation. Cependant, malgré des dimensionnements précis pour l’accès aux portes, aux boîtes aux lettres ou aux ascenseurs, la tendance est plutôt à un amenuisement de la superficie des halls d’entrée.
Plusieurs raisons expliquent cela. Tout d’abord, la nécessité de prévenir les éventuels regroupements, qui se traduit par un travail sur la compacité des volumes et la transparence, en recourant à des façades vitrées. Ensuite, la volonté de limiter les coûts d’entretien. Aussi est-il souvent préconisé de mettre en œuvre, à hauteur d’homme, des matériaux robustes, pérennes, qui ne seront pas trop rapidement altérés par les flux, les emménagements ou d’éventuelles dégradations (lire pp. 42-44). S’y ajoute le souci d’équilibrer les investissements dans un budget serré. « Qu’il s’agisse de superficie ou de qualité des prestations, nous préférons porter les efforts sur les logements plutôt que sur les halls d’entrée », indique Bernard Layan, directeur de la maîtrise d’ouvrage chez Mésolia.
Enfin, la problématique sécuritaire peut amener à un renforcement du contrôle d’accès (lire pp. 48-50). Ou « conduire les bailleurs à bannir du programme les halls traversants ou les entrées multiples », remarque l’architecte Ivan Le Garrec. Certains peuvent même prescrire une charte architecturale propre à l’identité de leur parc.

Scénarisation

Dès lors, comment être efficace dans le respect d’un cahier des charges aussi exigeant ? « En jouant sur la scénarisation, répond Paul Pflughaupt. Il s’agit avant tout de proposer un parcours, dont la lisibilité palliera l’économie de moyens. » Architecturalement, cela se traduira par un travail sur les liaisons des séquences extérieur-intérieur, hall-noyau de distribution, hall-locaux de rangement et à ordures, circulations-logements, spécifique à la configuration de chaque projet, afin d’assurer une « qualité de cheminement ».
Ce dernier revêt des aspects différents selon que l’immeuble est doté d’un ascenseur, lequel s’impose, en vertu de la réglementation accessibilité, dès lors que les niveaux s’élèvent au-delà du R+3. En tel cas, l’escalier n’appelle pas de prestations particulières, dans la mesure où son usage restera secondaire. Plus contraignante est la réglementation incendie : en exigeant d’encloisonner l’escalier des bâtiments de trois étages, lorsque le plancher bas du logement le plus élevé se trouve à plus de 8 mètres du sol, elle conduit à le désolidariser du hall, au risque d’interrompre la fluidité du parcours dans certaines petites opérations.

Apports de lumière

L’optimisation des apports de lumière dépend de la composition des plans et de la disposition des circulations. « La conception oblige en effet à prendre en compte deux exigences contradictoires : le rendement de plan et la qualité de l’éclairage, souligne Michel Vabre, responsable construction à la direction du développement de ICF La Sablière. L’amortissement économique du noyau de distribution vertical étant fonction du nombre de logements par palier, la tentation serait de prévoir des circulations horizontales desservant une succession d’appartements mono-orientés. Mais ce serait négliger l’approche environnementale, qui conduit aujourd’hui à privilégier les logements traversants, et donc, des paliers d’étage distribuant entre trois et six appartements. »
Toujours dans une logique d’économie, mais surtout pour parer aux éventuels détournements d’usages, il est recommandé d’éviter l’espace perdu dans les dessertes. C’est d’ailleurs pourquoi les coursives extérieures sont diversement appréciées des bailleurs. Leurs détracteurs invoquent de surcroît l’inconfort d’un cheminement alternant hall fermé et circulations ouvertes jusqu’au logement ; les risques de glissades en cas de revêtements inadaptés ou de chutes si la hauteur des garde-corps n’est pas suffisante. A contrario leurs tenants mettent en avant le fait que le budget affecté à leur traitement est compensé par les économies réalisées sur les dispositifs de chauffage, de ventilation et de désenfumage. Exclues des surfaces de plancher, elles peuvent être exploitées comme des lieux de sociabilité (lire le focus p. 38). Ou autoriser des greffes astucieuses, à l’instar des celliers du Lavoir, opération livrée à Lormont (Gironde) par l’agence Brochet-Lajus-Pueyo pour Mésolia.

Usages quotidiens

Dans l’habitat collectif, la qualité d’usage ne se limite pas à l’accueil et la distribution. Elle s’étend à des problématiques plus quotidiennes : la gestion des ordures ménagères, ou le rangement des poussettes, vélos et véhicules, qui ne peuvent être résolues qu’en rez-de-chaussée ou en sous-sol. La question du local à ordures dépend notamment de la manière dont s’effectue la collecte des déchets. « L’agglomération bordelaise privilégie les containers enterrés à l’extérieur des résidences, souligne Bernard Layan. Plutôt que des locaux à ordures, nous aménageons donc des locaux à encombrants. » Dans le cas du ramassage, il faut idéalement concevoir un local à double accès (hall, rue) pour respecter un parcours « propre-sale ».
Autre facteur à prendre en compte : le tri des déchets, qui nécessite au moins trois bennes et donc, une surface parfois difficile à gagner dans l’ancien situé en cœur de ville. « Lors d’une réhabilitation rue des Petits-Champs, dans le 1er arrondissement de Paris, il a été impossible de créer un local adapté. Les containers ont simplement été encloisonnés dans le sas de l’immeuble [photo B ci-contre], indique Catherine Languille, directrice de la maîtrise d’ouvrage d’Élogie. Compte tenu de cette absence de place, il n’était pas envisageable de créer un local pour les vélos et poussettes ». « Ce besoin émerge pourtant, surtout en centre-ville, observe Bernard Layan. En revanche, dans notre parc, les parkings sont moins remplis. » Enfin, sur les terrains inondables ou aux sols pollués, la création de parkings non enterrés, éclairés et ventilés naturellement offre une qualité d’usage appréciable.
« L’approche qualitative doit absolument servir le projet social, et plus encore dans les parties communes, parce qu’elles dessinent le territoire du vivre ensemble », conclut Philippe Choquet, directeur du développement et de la promotion de SIA Habitat.