Nous suivre Les Cahiers Techniques du bâtiment

Dossier

Des choix techniques qui visent la perennité et l’attractivité locative

Sujets relatifs :

Des choix techniques qui visent la perennité et l’attractivité locative

"La maîtrise des charges locatives permet d'être plus attractifs face à la concurrence, et de parvenir à une notion de coût global maîtrisé."

Directeur du Patrimoine pôle social (1), à la direction générale du Groupe SNI, Clément Lhomme,l’un des quatre principaux acteurs sur le logement social en Ile-de-France, insiste sur la sécurisation des choix techniques en termes de coût global.

Les Cahiers techniques du bâtiment :Quelle est la problématique du choix des équipements dans le logement social ?

Clément Lhomme : Notre statut de propriétaire bailleur, c’est-à-dire à la fois investisseur et exploitant, nous conduit à prendre en compte les durées de vie des matériaux et matériels, leur tenue dans le temps, leur coût d’investissement puis d’exploitation, avec une vigilance sur certaines charges ­locatives.

Dans la partie privative à laquelle nous avons peu accès, ce poste « charges » peut représenter un pourcentage significatif d’une quittance de loyer, qu’il nous revient de minimiser par des équipements économes en énergie notamment, pour garantir l’attractivité globale du logement. De plus, si la part fixe d’un logement conventionné est en partie couverte par des aides publiques, ce qui n’est pas le cas des charges, d’où l’intérêt de limiter ces risques d’impayés. Pour nous, la maîtrise de ce poste permet donc d’être plus attractifs par rapport à la concurrence, et de parvenir à une notion de coût global maîtrisé.

CTB : Comment procédez-vous pour acquérir cette vision financière globale ?

C. L. : Majoritairement, le parc Scic Habitat a 23 ans d’âge moyen en 2006. En qualité d’investisseur, nous savons que les périodicités de renouvellement sont de l’ordre de 5 à 10 ans pour des revêtements de parties communes par exemple, de 15 ans pour une façade, et jusqu’à 25 à 30 voire 40 ans sur le clos-couvert. Nous retenons des ­durées de vie médianes pour tenir compte du vieillissement ­différent des matériaux en fonction des régions. Ces échéances sont inscrites dans notre logiciel de programmations de ­travaux afin d’anticiper précisément les interventions. Ainsi, nous disposons de ­toutes les sommes de gros entretien (GE), de grosses réparations (GR ou composants/améliorations) et des investissements par logement.

CTB : Comment cela fonctionne-t-il ?

C. L. : Dans nos cahiers des charges, la prescription des matériaux et matériels est assortie de caractéristiques techniques. Tous les produits à poser sont ciblés en fonction de leur destination et de leur utilisation. Par exemple, un revêtement de sols plastique en partie privative requiert un classement U2SP3. Compte tenu de la diversité de nos sites et des méthodes de travail, chacun exprime ses expériences avec des fiches de ­notation. Pour ne pas uniformiser les choix, c’est la performance des prescriptions techniques qui est privilégiée. Nous sommes aussi attentifs aux garanties à long terme. C’est au concepteur de proposer le produit innovant. En tant que maîtres d’ouvrage, nous ne nous immisçons pas dans la maîtrise d’œuvre mais nous lui communiquons nos retours d’expérience, tant en investissements initiaux qu’en maintenance.

CTB : Cette préoccupation ne constitue-t-elle pas un frein à l’innovation ?

C. L. : Il ne s’agit pas de réticence par rapport aux nouveaux produits, mais de prudence pour satisfaire nos exigences d’investisseurs/utilisateurs. Prenons l’exemple des capteurs solaires. Si ces produits bénéficient d’aides d’organismes publics sur l’investissement pour compenser en partie le surcoût initial et que le locataire y gagne sur sa facture énergétique, c’est un bon choix. Mais il convient de rester vigilant quant à l’exploitation, en privilégiant des produits labellisés/garantis dès lors qu’ils n’ont pas encore fait leurs preuves sur le marché. Car la contre-­performance représente un double investissement en cas de changement prématuré.

CTB : Quelle est votre démarche en matière d’équipements de chauffage ?

C. L. : Nous demandons systématiquement une étude de faisabilité thermique au ­bureau d’étude de la maîtrise d’œuvre. La courbe multi-énergie obtenue – gaz, électricité, fioul, CPCU (2) – nous permet de superposer les coûts d’investissement et d’exploitation des différentes possibilités dans la durée. Nous raisonnons sur une vision à long terme (30 ans), proche de la durée d’amortissement de l’investissement global. Nous insistons également sur la garantie d’un confort d’hiver et d’été.

Là encore, il ne s’agit pas de brider le concepteur mais de lui faire prendre conscience des dispositifs à prévoir pour satisfaire à ces conforts : ­stores ou brise-soleil, ventilation double flux, vitrages peu émissifs… Puis intervient le choix des matériaux et matériels, en fonction de leur tenue dans le temps, coût d’investissement, etc. En réhabilitation, il n’existe pas toujours d’obligations de remise aux normes par rapport au permis de construire de l’époque, et nous mettons alors l’accent sur une amélioration axée sur le confort. Nous partons du constat existant de charges de chauffage, d’eau… propres au bâtiment. L’étude de faisabilité consiste alors à ­améliorer le confort à tous les niveaux par rapport à l’objectif fixé. Il peut s’agir du changement des vitrages, de l’augmentation du rendement de la chaudière collective avec un système de bouclage optimisé, etc.

CTB : Qu’en est-il des équipements de sécurité ?

C. L. : Précisément en réhabilitation et compte tenu de l’âge de notre parc, nous veillons à maintenir le respect des règles de sécurité liées à nos permis de construire (arrêtés ­sécurité incendie de 1960, 1970 ou 1986). Pour pouvoir distinguer obligation et amélioration volontaire, nous avons conçu un logiciel interne. Il nous permet également d’estimer le coût des futures interventions et de les intégrer dans notre logiciel de programmation de travaux à court/moyen/long terme, pour lisser nos dépenses. Nos critères prioritaires sont liés à la sécurité incendie, gaz, électrique et aux risques de chutes. Toutes les installations électriques sont, par exemple, remises aux normes, d’autant que le coût est sans commune mesure avec les risques encourus.

La check-list établie par rapport à la date du permis de construire et de la mise en service de l’immeuble permet aussi de pointer les non-conformités ­actuelles. Sur les ascenseurs, nous avons opté pour des marchés d’assistance technique. Sur le contrôle d’accès – en première ligne dans les sondages locataires – nous assurons une campagne systématique de sûreté de la résidence. L’attractivité d’une résidence étant liée à son environnement et au sentiment de sécurité, on va améliorer ces aspects en optimisant l’éclairage dans un parking, en ajoutant au sous-sol de la peinture claire, un contrôle d’accès voire un système de vidéo-surveillance. L’investissement est vite rentabilisé parce que toutes les places seront relouées !

CTB : Quel type d’équipements retenez-vous par ailleurs ?

C. L. : En robinetterie, les mitigeurs à têtes céramique bénéficient maintenant d’un prix attractif. En sûreté des bâtiments, nous ­optons systématiquement pour l’interphonie et le standard Vigik de La Poste.

Basé sur un badge rechargeable et ­déprogrammable par rapport à un repérage des logements, ce système sécurise la porte d’entrée et la porte intermédiaire, sans empêcher l’accès aux boîtes aux lettres situées dans le hall. Si nécessaire, on recourt à des caméras. Les portes palières bénéficient au minimum du classement A2P* (agrément Cnpp), c’est-à-dire anti-effraction au moins 5 minutes. Dans l’existant, c’est l’étude thermique qui nous guide.

En général, nous choisissons un système d’isolation par l’extérieur pour éviter de perdre en surface intérieure, de retraiter les plinthes, goulottes et retours de tableaux. En fait, l’enjeu des choix consiste toujours à mettre en adéquation la technique avec l’attractivité locative. À l’instar d’une société de services, nous sommes sans cesse à l’écoute du client.

vous lisez un article des Cahiers Techniques du Bâtiment N°263

Découvrir les articles de ce numéro Consultez les archives 2006 des Cahiers Techniques du Bâtiment

Nous vous recommandons

Reconvertir des bâtiments patrimoniaux

Dossier

Reconvertir des bâtiments patrimoniaux

La reconversion des bâtiments induit de nécessaires adaptations. S’agissant d’édifices patrimoniaux, protégés ou non, l’intervention doit pouvoir faire dialoguer histoire du lieu et nouveaux[…]

Changement de cap pour l'Hôtel de la Marine

Dossier

Changement de cap pour l'Hôtel de la Marine

La Bourse de Commerce entame une autre vie

Dossier

La Bourse de Commerce entame une autre vie

La Samaritaine fait peau neuve

Dossier

La Samaritaine fait peau neuve

Plus d'articles