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De 10 à 20 % du budget global d’un lotissement

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De 10 à 20 % du budget global d’un lotissement

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Directeur des Achats VRD chez Kaufman & Broad(1), Georges Camus, l’un des « développeurs-constructeurs » français de maisons individuelles, énonce les critères de choix dans le contexte des lotissements.

Les Cahiers techniques du bâtiment :Comment aborder un projet de lotissement en termes de VRD ?

Georges Camus : Ce rôle – qui consiste à amener les principaux réseaux, assainissement, eau, électricité et gaz, à assurer leur gestion, l’engazonnement et le « paysage » des parcelles, des clôtures, jusqu’à la mise en place des portails et boîtes à lettres – commence avec les terrassements. En amont, sont intervenus la cellule foncière et le montage du projet avec les architectes pour bâtir un plan masse conforme aux règles d’urbanisme du secteur. De là, est conçu le projet de voirie et de construction des maisons individuelles également tributaires d’impératifs commerciaux. Les matériaux qui seront mis en œuvre, sont étudiés sur le plan de masse afin d’optimiser l’intégration des prestations dans le paysage communal, selon les préconisations des élus locaux et des architectes des bâtiments de France. Exemple : des murs de clôture chapeautés par des tuiles, des portillons pleins ou non, etc. À l’échelle du lotissement, les aménagements extérieurs représentent entre 10 et 20 %, voire 25 % du budget global de l’opération, contre 4 à 5 % dans le cas d’un immeuble. En terme de rentabilité, un projet VRD varie aussi en fonction de la densité des maisons, donc de la multiplication des surfaces à traiter en espaces verts, routes, accès garage et piétons.

CTB : Quelles sont vos contraintes ?

G. C. : D’abord, nous cherchons à obtenir un produit adapté aux critères de la commune, qui satisfasse un rapport qualité/prix/délais optimal pour vendre dans de bonnes conditions de rentabilité, et dont la réponse privilégie les acquéreurs potentiels dans ce contexte. En fait, c’est le bureau d’études qui prend en charge le plan masse pour l’adapter aux textes techniques réglementaires (normes NF). Ainsi, les normes Handicapés destinées à tout type de handicap (personnes en fauteuil, malvoyants et malentendants) sont applicables pour tous les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2007. En imposant une accessibilité à toutes les maisons depuis la voirie, ou au moins depuis une place de stationnement spécifique située à proximité, elles vont influer sur le positionnement de la maison sur le terrain. De même, elles obligeront à rentrer dans le détail des cheminements, aussi bien en planimétrie qu’en altimétrie, puisque les pentes ne devront pas dépasser 5 %. Il nous faudra aussi assurer une signalétique simple par un repérage visuel ou tactile. C’est-à-dire délimiter l’espace par des matériaux de couleur ou d’aspect de surface différents. Toutes ces exigences auront une incidence sur le prix d’achat du terrain, de la maison et des aménagements extérieurs.

CTB : Comment mettre en valeur l’espace ?

G. C. : Sur chaque opération, des analyses sont pratiquées pour déterminer la qualité globale du sol. Si possible, les assises de voiries ou de tranchées d’assainissement sont confortées par un traitement in situ des matériaux locaux avec du ciment et de la chaux. Et ce afin d’éviter une évacuation des terres par camions, une remise en œuvre avec des matériaux extérieurs et donc des pollutions. Les « plus » tiennent à la place de parking supplémentaire ou à la récupération des eaux pluviales, à la catégorie de prestation, et bien sûr au traitement des emprises, tracés et placettes. Grâce à la grande variété de l’offre en matière de revêtements, au jeu des colorants, des granulats et des textures, cela permet de personnaliser les espaces. Aujourd’hui, tous les matériaux certifiés respectent les normes et ont des caractéristiques de pérennité en termes de sécurité et de confort, de résistance au gel, d’antiglissance. Ils garantissent aussi une souplesse d’emploi, de mise en œuvre et d’entretien. Quant à l’engazonnement, apports d’engrais naturels et choix d’essences indigènes favorisent sa résistance et son intégration dans le tissu local.

CTB : Quel type de revêtement retenez-vous pour les voies d’accès ?

G. C. : Sécurité oblige, nous utilisons des systèmes qui ont fait leurs preuves. C’est le matériau de finition qui constitue la variable. Selon le niveau de gamme de l’opération, nous choisissons des enrobés denses noirs ou cloutés rouges avec incorporation de quartz, des bétons désactivés avec différents agrégats (mignonnette de Seine, porphyre), des pavés, des dalles colorées, des pierres naturelles, etc. Sachant que les voiries de dessertes lui sont rétrocédées dans 80 % des cas à échéance de 1 à 2 ans, la commune peut nous imposer ses choix pour des impératifs d’entretien et de continuité d’aspect. Nous utilisons peu d’enrobés de couleurs qui font apparaître assez vite les traces de pneus. De même, nos voiries donnant accès à des pavillons, avec une vitesse limitée entre 30 et 50 km/h, ne requièrent pas d’enrobés non-bruyants. En revanche, nous retenons les enrobés dits basse température (coulés à 70 °C au lieu de 120 °C), plus faciles à mettre en œuvre et moins polluants.

CTB : Parmi les constantes que vous avez énoncées, quelle est la plus prégnante ?

G. C. : Le traitement des eaux pluviales. Chaque commune ou chaque région a ses exigences et nous impose ses spécifications. Sur certaines opérations, on a droit à zéro rejet. Autrement dit, il n’y a pas de réseau. Toutes les eaux issues des toitures, de la parcelle en elle-même et des accès, doivent être traitées sur la parcelle en question. D’où un assainissement dit à la parcelle visant à réinfiltrer les eaux dans le sol, selon le principe du stockage/épandage. Le puisard en béton (1 à 1,50 m de diamètre sur 2 à 3 m de profondeur, suivant l’étude de sol qui détermine les couches perméables favorables à l’infiltration), est le plus couramment employé. Le système de drainage des eaux de ruissellement vers le puisard ou le regard de branchement à l’égout, s’effectue via des drains disposés dans des tranchées (15 cm de largeur sur 30 à 40 cm de hauteur et pente d’au moins 1 %) remplies en gravillons 40/60, et protégés par un géotextile. De notre côté, nous avons quasiment généralisé la récupération des EP à la parcelle. Nous avons conçu avec un fabricant un kit complet de mise en œuvre avec pompe immergée et filtration, prise électrique à brancher à la maison et tuyaux de raccordement. Une fois enterrée, la cuve permet de stocker 2 200 litres d’eau dédiée à l’arrosage ou éventuellement au lavage des véhicules suivant la taille de la parcelle. Ces usages ne requièrent pas de dérogation auprès de la Dass (2). De nouveaux systèmes constitués de caissons en PVC offrent également des solutions d’épandage en cas de sol saturé en profondeur. Nous utilisons aussi des « chaussées-réservoirs » qui mettent en œuvre, soit de gros cailloux pour créer des vides de stockage des eaux tout en garantissant une portance suffisante pour autoriser le passage des véhicules, soit des caissons (ou des structures) en nid d’abeilles qui offrent trois fois plus de volume de rétention que les cailloux. Dans un système de tout-à-l’égout classique, il existe aussi des séparateurs hydrocarbures à curer une ou deux fois par an, avant le rejet de l’eau dans le réseau communal ou départemental. D’autres systèmes à base de plantes permettent d’absorber les polluants.

Qu’en est-il du choix des candélabres ?

Sur ce thème, nous travaillons en liaison avec les communes qui souhaitent uniformiser le choix de leurs matériels pour des raisons d’entretien et de gestion globale. Sans impératif particulier, nos candélabres sont constitués d’une borne en fonte surmontée d’un tube en acier et d’une lanterne de style. Leur implantation s’effectue à raison d’un appareil tous les 2,5 à 3 fois la hauteur de mât (3,70 m en moyenne), afin d’assurer plus un balisage (10 lux d’intensité au sol) qu’un réel éclairage. La tendance actuelle vise plutôt à augmenter cette distance entre deux candélabres, afin de limiter la pollution visuelle.

vous lisez un article des Cahiers Techniques du Bâtiment N°267

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