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Considérer la part environnementale dans la valeur d’un bâtiment

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Considérer la part environnementale dans la valeur d’un bâtiment

Réglage, pilotage et maintenance, les trois axes du commissionnement.

Frank Hovorka, directeur de programmes chez Icade, société foncière et immobilière qui réalise logements et bureaux, intègre les exigences liées au développement durable dans l’élaboration du cahier des charges de ses opérations.

Construire durablement aujourd’hui se traduit par une démarche globale. De l’enveloppe aux équipements techniques, le bâtiment devient un ensemble cohérent pour lequel il est nécessaire de réduire les besoins énergétiques, tout en assurant un confort optimal aux occupants.

Cette démarche nécessite de repenser les enjeux de la construction, de redonner de la valeur aux exploitants et aux ­responsables techniques. Elle sensibilise également les utilisateurs aux économies d’énergie.

CONCEPTION En tant que maître d’ouvrage et promoteur, comment intégrez-vous le développement durable ?

Que ce soit une conception neuve ou une réhabilitation, intégrer le développement durable lors de la construction d’un bâtiment procède avant tout d’une réflexion financière. La décision de réaliser un édifice prend en compte le temps de ­retour sur investissement. Ce calcul dépend d’une implantation, d’un type de locataire, et du loyer. De nouvelles questions se posent aujourd’hui : sera-t-il possible d’imaginer prendre en compte le degré de « vert » des immeubles à l’avenir ? Cette dimension aura-t-elle un impact sur le temps de retour sur investissement ? Aux Etats-Unis, un bâtiment certifié Leed (1) a davantage de valeur sur le marché. De même, à partir du 1er avril 2008, les bâtiments de plus de 1 000 m2 faisant l’objet de travaux de réhabilitation importants se verront eux aussi imposer des performances énergétiques en conformité avec la réglementation actuelle. Et il ne s’agit que d’une première étape dans la transposition de la Directive européenne sur les performances énergétiques des bâtiments. Ce contexte réglementaire va jouer sur la valeur de l’immeuble. Entre un bâtiment dont les travaux de rénovation coûteront une somme S et un autre dont le coût représentera S – 50 %, l’analyse de la valeur change. Le calcul de l’impact écologique d’un bâtiment va prendre une réelle valeur. Dans ce cadre, les priorités du promoteur-constructeur évoluent. Il s’agit toujours de veiller à respecter un budget et une date de livraison, mais il faudra aussi prendre en compte le cycle de vie de la construction sur 20 ou sur 30 ans. Une évolution qui a des conséquences importantes aussi bien sur la conception du bâtiment lui-même que sur le choix des équipements techniques.

En quoi les attentes évoluent-elles ?

La conception évolue vers un retour aux fondamentaux de l’architecture. Nous avons besoin de travailler avec des architectes qui sauront conjuguer les impératifs économiques et le développement durable. Ces deux exigences redonnent de l’ampleur aux gestes architecturaux.

Il ne s’agit pas d’appauvrir la conception ou d’entrer dans un processus itératif. Au contraire, il s’agit de tirer le meilleur parti du climat et du contexte local et non plus de lutter contre le milieu dans lequel le bâtiment est implanté. Afin de prendre en compte cette nouvelle dimension au meilleur coût, la solution la plus judicieuse consiste à insister sur les études préalables.

Nous demandons désormais des bâtiments plus performants, ce qui nécessite des études plus approfondies et un travail collectif de l’équipe de maitrise d’œuvre pour atteindre les objectifs de performance définis par le maître d’ouvrage, avec, en particulier, des simulations thermiques dynamiques. Il est normal que les études soient plus coûteuses. Notre rôle est d’en tenir compte et de payer ces éléments supplémentaires. C’est d’autant plus logique que nous demandons des engagements sur la performance. Sur un immeuble que nous avons réalisé récemment, le surcoût des études a représenté 15 % du montant total. En revanche, cet investissement initial nous a évité des dépenses supplémentaires lors des travaux de réalisation. En prenant en compte l’orientation du bâtiment, le rapport entre surfaces pleines et surfaces vitrées, une isolation performante, nous réduisons les besoins énergétiques de la construction et son empreinte écologique, c’est-à-dire ses rejets en CO2.

Aujourd’hui, l’approche bâtiment/systèmes/exploitation, est modélisable dès le début de la conception, quelle que soit la performance requise. Ce qui implique de la part d’un donneur d’ordre d’être en capacité de fixer des objectifs au bâtiment. La valorisation des impacts économiques directs et indirects commence également à être quantifiable : limitation de l’obsolescence, création de valeur in-fine, valorisation boursière de l’entreprise, réduction des coûts d’assurance, de maintenance, gestion des risques sanitaires, productivité du personnel ­occupant le bâtiment, sont autant de facteurs sensibles à prendre en considération.

Thermique Quels sont les choix techniques pour limiter les consommations ?

Les choix techniques dépendent toujours de l’implantation et du contexte. Une solution de chauffage aujourd’hui couramment utilisée est la pompe à chaleur. Or, cette technologie était considérée comme marginale il y a une dizaine d’années. Un immeuble de bureaux construit suivant les réglementations thermiques en vigueur voit la part du chauffage fortement diminuée dans le bilan global de consommation. Dans ce cas, par exemple, une petite chaufferie bois peut constituer une solution pertinente pour les jours les plus froids de l’année. De même, le solaire thermique est perçu comme plus adapté aux besoins d’un logement que ceux des bureaux. Or, couplé à une machine à absorption, le solaire thermique pourrait devenir une solution pour les besoins de climatisation. Dans le contexte ­énergétique actuel, nous pourrions assister au développement industriel de cette technique dans les prochaines années à plus forte raison du fait de l’intérêt de l’absorption utilisable aussi en chauffage.

Maintenance Comment utiliser efficacement l’énergie ?

Un bâtiment avec des besoins en énergie réduits, qui consomme et rejette moins de CO2, pose des questions d’un nouvel ordre. Une construction basique qui consomme 500 kWh/m2/an au lieu de 400 ne posait pas véritablement de problème tant que le confort des occupants était assuré. Aujourd’hui, un bâtiment HQE qui consomme 200 kWh/m2/an au lieu de 100 kWh/m2/an initialement prévu, c’est inadmissible ! Pour parer à cette éventualité, il est ­nécessaire de prendre réellement en compte l’exploitant du bâtiment et de lui donner une place centrale. Chacun sait qu’un immeuble HQE est plus complexe à piloter. Il est donc normal d’employer des personnes plus qualifiées et de leur donner les moyens matériels et financiers pour travailler dans les meilleures conditions. Ils jouent un rôle majeur dans l’affinage et la précision de la régulation afin de conjuguer au mieux les attentes des utilisateurs en termes de confort thermique, hygrométrique et de qualité de l’air, sans augmenter les dépenses énergétiques. L’autre problème concerne l’augmentation de la part des dépenses énergétiques liées aux utilisateurs. Lorsque les postes de chauffage, de climatisation et de ventilation ont été réduits, les dépenses électriques liées aux ordinateurs et à l’éclairage prennent une part plus importante pour atteindre entre 30 et 40 % de la dépense énergétique globale. Il devient donc nécessaire de sensibiliser les utilisateurs qui vont jouer un rôle plus ­important pour réaliser des économies d’énergie. Or, ce point semble être le plus difficile à faire évoluer, puisque cela demande de changer les mentalités.

EAU Comment travaillez-vous pour diminuer les consommations ?

Les solutions techniques pour réduire les consommations d’eau existent. Certaines sont déjà en place, comme par exemple les chasses d’eau à double réservoir ou les robinets équipés de mousseurs. On peut aujourd’hui ajouter les techniques de récupération d’eaux de pluie ou d’eaux grises pour les sanitaires ou pour l’arrosage. La technique est prête, l’obstacle aujourd’hui est réglementaire. Cela peut être aussi un problème de paiement du traitement de cette eau rejetée dans le réseau et non mesurée, mais l’eau étant une ressource précieuse qui se raréfie, la réglementation française est en train d’évoluer.

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