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Conjuguer les avantages du collectif et de l’individuel

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Conjuguer les avantages du collectif et de l’individuel

Nous ne sommes pas prêts à montrer plus de souplesse sur nos programmes pour introduire des concepts tels que celui de la "Ville urbaine durable" du Puca, qui conjugue l'urbanisme, le cadre de vie et l'architecture

Conseiller technique à USH(1), délégation à l’action professionnelle, Brigitte Brogat soulève la problématique à laquelle est confronté le parc HLM aujourd’hui.

Les Cahiers techniques du bâtiment :Quel contexte justifie les expérimentations menées dans votre secteur ?

Brigitte Brogat : En contrepartie des aides ­reçues, l’USH a pour mission de réfléchir aux évolutions de la société pour y répondre le mieux possible. Longtemps, cette approche s’est exercée sous l’angle de la technique, de la rapidité de construction et de l’industrialisation. Du fait de la taille réduite des opérations, de l’évolution des besoins et de la complexification du travail de conception et de réalisation, c’est moins vrai aujourd’hui. De façon plus transverse, nous essayons de coller davantage à l’attente de nos clients et mandants, en particulier des élus, par rapport à l’équilibre social des villes. L’innovation se situe plus dans la conception d’ensemble, dans la manière de travailler avec nos partenaires et dans le relationnel avec les habitants et nos locataires. Mais le confort technique n’est pas pour autant abandonné !

CTB : Sur quels aspects concentrez-vous vos efforts ?

B. B. : Nous sommes confrontés au vieillissement de nos locataires et à un retour d’une population très âgée. Cette tendance est d’autant plus forte que l’État n’est plus disposé à financer des foyers de personnes âgées ou médicalisées, consolidant ainsi ­notre mission d’accueil et le maintien à domicile banalisé de cette population. D’où une réflexion globale sur l’adaptation de nos patrimoines, sur des concepts nouveaux de logements et l’évolution des produits industriels. Dès 2004, nous avons repris le concept « Mieux vivre » rebaptisé « Confort d’usage pour tous », en réorientant nos ­cahiers des charges de sélection de produits industriels pour privilégier dans les gammes existantes, les plus ergonomiques, maniables, etc. L’autre thème concerne le développement durable qui a d’abord été abordé sous l’angle de la HQE (2). Sans négliger les aspects de maîtrise de l’énergie, cette approche s’avère plus facile, moins intéressante et moins porteuse d’avenir ! On sait isoler le bâtiment avec des produits performants. La gestion de l’eau semble être un leurre en terme de résultat. Notre réflexion porte plutôt sur ce que signifie le développement durable pour nos métiers et sur le « comment construire durablement de la qualité » du point de vue du client ! Le défaut des logements que l’on démolit aujourd’hui, c’est la qualité urbaine et l’occupation sociale. Nous devons travailler sur des produits qui fabriquent naturellement de la mixité et sur les critères qui attirent des clientèles variées.

CTB : Quels sont ces critères et comment comptez-vous procéder ?

B. B. : Il s’agit de mixer les financements et de mettre au point des concepts produits attractifs pour toute la gamme de clients, avec d’abord le critère de la localisation. En l’absence de choix, il faut travailler sur la valorisation du foncier, le traitement des abords, la manière dont on peut éliminer les nuisances, et sur la qualité de construction qui crée le cadre de vie. Ces entrées autour du développement durable impliquent une collaboration étroite avec nos maîtres d’œuvre et des programmes enrichis, leur permettant de s’épanouir et d’émettre des propositions. Alors qu’aujourd’hui, la HQE a plutôt tendance à les réduire dans leur capacité ! Dans un contexte où l’État veut relancer vite et massivement la construction, nous devons aussi surmonter la difficulté de l’allongement des durées de montages d’opérations, lié à la description plus fine des projets, aux surcoûts, à la recherche de financeurs, et donc à la multiplication des dossiers. Même si un bâtiment s’amortit sur 35 ans, sa durée de vie doit coïncider avec l’obsolescence technique et commerciale. Les bâtiments haussmanniens ne prouvent-ils pas qu’il existe des solutions durables, adaptables aux évolutions ? Les efforts doivent porter sur la manière dont on conçoit et dont on construit. À moyen terme, la question centrale de l’énergie va certainement entraîner des ruptures technologiques mais plus dans la manière d’habiter.

CTB : Quelles en sont les expérimentations ?

B. B. : Nous allons vers une densification de l’habitat liée à l’augmentation de la population et à la volonté de ne pas grignoter des zones rurales. Puisqu’il revient aux maîtres d’ouvrage de construire le cadre de vie, l’innovation consiste à accompagner qualitativement cette densification, de manière à conserver l’intimité, la verdure, etc. Nous expérimentons le lotissement dense, l’intermédiaire ou semi-collectif, le collectif sans partie commune, qui permet aux habitants d’arriver au pied de l’immeuble et de se sentir déjà chez eux. La meilleure piste est celle de « la Villa urbaine durable » lancée par le Puca (3), car elle touche à la fois l’urbain, l’architecture et le cadre de vie. Elle suppose une organisation des espaces extérieurs et intérieurs, des stationnements, des vis-à-vis… Nous sommes prêts à montrer plus de souplesse sur nos programmes pour introduire ce genre de concept conjuguant les avantages du collectif et de l’individuel. Sachant que ce qui paraît trop innovant en terme de cellule intérieure a du mal à être affecté !

CTB : Comment traduire cette évolution du maintien à domicile et de l’organisation des espaces ?

B. B. : Des tentatives ont été lancées avec le concept intergénérationnel, c’est-à-dire l’idée de réunir des logements de petite taille en rez-de-chaussée ou à proximité de logements plus vastes. Mais la question des attributions s’avère difficile à gérer. Cette évolution passe par des concepts de mixité de fonctions avec l’objectif de rapprocher les foyers de personnes âgées, de crèches ou d’autres structures.

Elle consiste à choisir des produits faciles à utiliser et adaptables, tels que les receveurs de douche extraplats, les meubles sous évier, les éviers avec bondes décentrées et profondeur de bac étudiée, des mitigeurs maniables, des sols carrelage non-glissants et faciles à entretenir, etc.

Quant à l’organisation du logement, il s’agit de banaliser les espaces par la multiplication des fonctions qu’ils assurent, d’apporter des surfaces mieux conçues, en réservant des dégagements ou couloirs, notamment aux pièces de séjour et aux surfaces de rangement. Tant vis-à-vis des nuisances que de la santé des occupants et du respect de l’environnement, il y a un besoin de fonctionnement aisé de la cuisine, des notions d’éclairement – en particulier des salles de bains et des ­parties communes – et d’un élargissement des baies pour assurer un éclairement naturel plus important. C’est plutôt le passif qui est privilégié !

CTB : Et l’évolution technologique ?

B. B. : Nos préoccupations concernent la maîtrise des charges pour amortir nos opérations dans les plafonds de loyers. L’amélioration des vitrages se poursuit sans difficulté en terme d’acceptabilité. La question porte surtout sur l’énergie. Les systèmes de chauffage par condensation progressent régulièrement. Les pompes géothermales donnent de bons résultats. Mais en matière de chauffe-eau solaire et de photovoltaïque, la plupart des innovations datent des années 80. Même si les produits sont plus matures, et si les filières de maintenance sont au point, les aides n’ont pas réussi à créer un réel marché et un effet d’échelle, permettant de peser sur les coûts par rapport au temps de retour ! Or, nous sommes confrontés à une logique d’équité dans le montage des opérations. Demander aux maîtres d’ouvrage de financer par eux-mêmes une performance supplémentaire sur un projet crée une inégalité sociale entre les usagers qui vont bénéficier de la réduction des charges dans ces logements, alors que c’est la totalité des locataires qui va équilibrer l’opération ! Il y a la question récurrente des filières de construction, mais la taille des opérations, la culture locale des entreprises et les enjeux économiques ne semblent pas les bousculer. Enfin, il existe une masse de technologies potentielles dans le domaine de l’énergie, en particulier de la ventilation, mais qui se heurte à des blocages réglementaires lourds. Outre les coûts, ce sont aussi les règles et la position des ABF (4) qui bloquent l’innovation.

CTB : Et en matière d’accessibilité ?

B. B. : Notre difficulté tient à l’ampleur d’un parc de 4 millions de logements. Au-delà du traitement technique des immeubles, nous souhaitons valoriser l’aspect social en termes de sentiment de sécurité, d’esthétique, de services collectifs ou optionnels pour les demandes spécifiques. Les enjeux et les arbitrages se situent davantage dans l’approche globale de type « mieux vivre ». Pour construire dans la durée, cela suppose aussi des réponses individuelles. Ce qui oblige à créer des circuits d’attribution et à pouvoir substituer des équipements sans remettre en cause la vie du bâtiment.

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