La plus forte implication des bailleurs sociaux en matière de qualité d’usage se traduit par des parties communes plus agréables à vivre et des matériaux satisfaisant à la fois l’esthétique et les contraintes d’usure.
Parce qu’ils interviennent autant comme gestionnaires de patrimoine que constructeurs, les bailleurs sociaux ont depuis longtemps fait leurs la recherche de durabilité et de facilité d’entretien des matériaux mis en œuvre, ainsi que leur conformité normative et réglementaire. À la différence de la promotion immobilière privée, le secteur HLM est ancré dans la durée. Soumises à un fort trafic et à une utilisation que Thierry Lesage, responsable de la sélection des produits HLM (*) de l’Union sociale pour l’habitat (USH), qualifie de « virile », les parties communes n’échappent pas à la règle. Même si « derrière chaque détérioration, il n’y a pas forcément une volonté de nuire ». D’où le choix de techniques et de matériaux résistants, la prescription de produits antivandalismes ne se limitant pas aux zones urbaines sensibles (ZUS) et pouvant concerner des résidences calmes où la recherche de pérennité et de facilité de maintenance conduit parfois à l’option la plus extrême. Ainsi des boîtes aux lettres collectives en acier inoxydable ; des ensembles de portes d’entrée avec des vitrages antieffraction et un système antidégondage ; des luminaires encastrés ; des sols résistants à l’usure et aux brûlures de cigarettes, etc. Pour autant, note Thierry Lesage, « dans les résidences difficiles, ce n’est pas l’acharnement technique, c’est-à-dire le fait de remplacer des produits détériorés par des modèles encore plus résistants, qui règle le problème. Il faut mener un travail sur la mixité sociale, replacer certaines familles, etc. »
Approche plus humaine
Cette remarque fait écho à une évolution que relève Pierre Moiroud, responsable de la gestion technique du patrimoine bâti d’Aquitanis : « Depuis une vingtaine d’années, la fonctionnalité, le confort d’usage et la qualité de la lumière ont été mis en avant. Nous nous sommes beaucoup rapprochés de l’humain. Dans les années 1990, seules comptaient la résistance aux chocs, la facilité d’entretien et l’esthétique. Les progrès viennent aussi d’une plus grande réactivité pour intervenir. » De son côté, Raphaël Besozzi, responsable du département prescriptions techniques à l’USH, évoque le rôle des enquêtes de satisfaction, réalisées tous les trois ans auprès des locataires, sur la qualité de service.
De manière générale, l’amélioration du confort va de paire avec un traitement plus soigné des parties communes, lesquelles bénéficient parfois de matériaux nobles comme le stuc, le bois stratifié, ou de boîtes aux lettres encastrées. Les bailleurs sociaux font de plus en plus souvent appel à des architectes pour rénover l’existant, repenser les volumes, apporter de la lumière naturelle dans les halls d’entrée et les circulations. L’insonorisation devient également une priorité, qui se traduit par l’utilisation de faux plafonds en plaques ou dalles perforées et de chapes acoustiques.
Les contraintes d’entretien sont intégrées sur le long terme et pèsent dans le choix des matériaux. Comme le fait remarquer Raphaël Besozzi, « le métier de gardien évolue vers celui de gestionnaire de relations avec le public, tandis que l’entretien des parties communes est sous-traité à des sociétés de nettoyage spécialisées ». En outre, fait remarquer Olivier Ripault, responsable construction neuve chez Aquitanis, « la facilité d’entretien prime parfois sur un faible coût d’investissement et certains matériaux ne sont jamais prescrits car trop rapidement dégradés. C’est le cas notamment du papier peint, moins onéreux que la peinture, préférée sur les parois verticales. »
Esthétique et robustesse
Le travail sur la qualité d’usage a également profité de produits mieux adaptés et de l’élargissement des gammes des fabricants. Les systèmes antivandalismes se sont ainsi développés avec de nouvelles solutions d’éclairage et de fermeture à la fois plus agréables à l’œil et plus résistantes : disparition des boîtiers de commande et des éclairages sous grille au profit de la détection automatique et de nouveaux luminaires ; fin du tout-aluminium au niveau des cabines et des portes d’ascenseurs, etc.
Jérôme Florentin, directeur de la maîtrise d’ouvrage chez Plurial Novilia, évoque également « des mises au point sur certaines techniques ». Et de citer l’exemple des seuils de porte : « Jusqu’à récemment, nous n’arrivions pas à respecter la réglementation qui limite la hauteur des seuils à 2 cm maximum à l’intérieur des logements, mais aussi dans les parties communes et les cheminements. Grâce au travail des industriels, ces produits se sont amincis. Il en a été de même pour l’accessibilité des portes palières, avec l’arrivée sur le marché de systèmes dont les poignées peuvent se déporter au milieu de la porte ».
Dans les cahiers des charges, pas de recette type, plutôt des habitudes de travail, fruits de l’expérience des bailleurs sociaux. Beaucoup n’hésitent d’ailleurs pas à faire évoluer ces habitudes en fonction du retour des gestionnaires locatifs, davantage au fait des réalités de terrain et du ressenti des locataires. Néanmoins, précise Pierre Moiroud, « nous essayons de choisir des produits facilement disponibles chez la plupart des fournisseurs. La qualité de vie dans les résidences dépend de la rapidité avec laquelle les dégradations, les tags, les petites réparations sont traitées. »
Stock de produits courants
Pour faciliter la gestion de leur parc, les offices HLM recherchent donc des matériaux standard rapidement mobilisables, certains allant même jusqu’à établir leur propre catalogue de produits et à privilégier l’homogénéité de certains types de matériels, tels que les serrures, les systèmes de sécurité incendie, la téléphonie, ou les ascenseurs. Quelques bailleurs sociaux disposent d’une régie assurant l’entretien régulier des résidences, les petites réparations à partir d’un stock de produits courants par exemple, les boîtes aux lettres, ferme-portes, poignées, portes, interrupteurs et prises, revêtements muraux, etc.). La plupart ont signé des contrats-cadres avec des sociétés d’astreinte qui gèrent l’électricité, la plomberie, l’étanchéité et tous les automatismes, avec l’obligation d’assurer une intervention rapide.
Les plus visionnaires mènent parallèlement des expériences pour adapter l’habitat social à de nouvelles exigences. Ainsi, Plurial Novilia teste des poignées de porte en alliage de cuivre dans une résidence senior, afin de limiter la propagation des bactéries. Le bailleur social travaille également sur des applications pour smartphone permettant aux locataires de contacter facilement et rapidement les gestionnaires de parc en cas de désordre.
