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Conception : obligation d’anticiper les besoins futurs

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Conception : obligation d’anticiper les besoins futurs

Christian Joubert, directeur, conseiller technique immobilier auprès de la direction générale d’Unibail, la société foncière la plus engagée sur le quartier d’affaires de La Défense, passe en revue les nouveaux standards de conception des immeubles de grande hauteur.

CTB : Quel questionnement pose aujourd’hui la réalisation d’une tour ?

Christian Joubert : Outre des chantiers de ­restructuration de tours en site occupé en cours à la Défense, nous avons effectivement en projet la nouvelle tour « phare », dite aussi tour « signal », qui devra être exemplaire en termes de développement durable et d’intégration des dernières technologies. La difficulté majeure tient à sa hauteur exceptionnelle de plus de 300 m, alors qu’en France, les tours plafonnent à 200 m. Partout dans le monde, on sait qu’au-delà de cette limite, les problématiques de structure (résistance au vent et à la torsion, poids propre de l’ouvrage) s’avèrent très différentes face aux contraintes physiques ou géophysiques. D’autant que notre ambition est de concevoir une tour mince avec un élancement important, pour répondre au goût des entreprises et à la législation du travail (les tours épaisses donnent des postes de travail très éloignés des façades). D’où une éventuelle fragilité à des secousses sismiques et au vent, obligeant à construire un « objet » porté par une façade dont la structure participera à 50 % de la structure même de la tour et à son contreventement, en plus du classique noyau. Une première !

CTB : Pour résoudre cette problématique, à quel savoir-faire recourir ?

C. J. : On assiste à l’introduction des solutions de TP dans le bâtiment. Tant en infra qu’en superstructure, nous faisons appel à des études techniques de conception des ponts et à des performances de matériaux sans aucune mesure avec celles normalement utilisées dans le bâtiment. Dans Cœur Défense, les deux immeubles enjambant l’atrium sont suspendus sur une longueur de 30 m, et se poursuivent en porte-à-faux sur l’esplanade. Lorsque l’on cherche une nouvelle emprise foncière, on découvre des réseaux urbains et des infrastructures de transport d’une exceptionnelle complexité, entre lesquels il va falloir passer les fondations ! C’est le cas de la tour Phare. Sa base sera percée en son milieu et sur toute sa profondeur par une fenêtre urbaine de 24 m de largeur sur plus de 30 m de hauteur, traversée par une passerelle au niveau de l’esplanade et par une voie ferrée, une route et des réseaux d’énergie en dessous.

CTB : Sur le concept de la tour, quelles sont les préoccupations ?

C. J. : Comme pour toutes les tours, notre projet pose la question de la fluidité du déplacement vertical des individus dans le bâtiment. Autrement dit, des ascenseurs. Malgré la hauteur et le nombre supplémentaire d’étages, nous maintenons une même obligation de performance, soit 30 secondes pour l’ouverture de l’appareil aux heures de pointe. Par anticipation, nous imaginons recourir à des ascenseurs double deck (cabines superposées) et à des sky lobbies, c’est-à-dire des étages intermédiaires qui transfèrent les usagers de navettes sans arrêt depuis le sol à des batteries d’ascenseurs desservant classiquement chaque niveau. Dans une tour mince, ce dispositif évite aussi de multiplier les treillis d’ascenseurs encombrant les niveaux bas. Au-delà, on trouvera les batteries d’ascenseurs les plus performantes pour atteindre les niveaux supérieurs. Outre la vitesse intrinsèque des cabines, sont recherchés l’ergonomie, la facilité d’utilisation, la gestion efficace du trafic par pilotage informatique, le confort en termes de silence, d’absence de vibration et de climatisation. On envisage même de pressuriser les navettes franchissant les 70 étages non-stop ! De la même façon, pour éviter que d’énormes gaines d’air verticales ne traversent la tour, on pourrait prendre de l’air, non par un seul accès en sous-sol mais ponctuellement, à la fois en façade, à un étage intermédiaire, par le sommet et par le bas de la tour. Sur une tour de cette importance, nous entendons offrir une redondance en terme de sécurité à nos utilisateurs, en recourant à deux sources d’énergie satisfaisant chacune 100 % des besoins de type réseau urbain, équipement autonome de production (turbines, dry-cooler, etc), et en froid.

CTB : Quelles sont les tendances en terme d’aménagement intérieur ?

C. J. : Les grands plateaux de 800 à 1 500 m2 d’un seul tenant restent l’apanage de certains services des gros groupes. La majorité compte entre 6 et 15 voire 20 personnes. Comme beaucoup de constructeurs, nous retenons une trame de façade de 1,35 m, offrant des bureaux de 2,70 m et de 4 m adaptés aux méthodes de travail françaises. Nous veillons à ce que les faux plafonds soient traités (oméga pré-installé, isolation phonique efficiente) pour recevoir un cloisonnement éventuel correspondant à cette trame, de sorte que le locataire n’ait pas à se soucier de ce qui se passe au niveau supérieur. Un étage courant de bureaux bénéficie d’une hauteur libre entre faux plancher et faux plafond de l’ordre de 2,80 m, et de 22 à 23 cm à l’intérieur du faux plancher pour permettre à l’utilisateur de passer ses équipements. En revanche, nous laissons à l’appréciation des concepteurs les ­volumes nécessaires dans le faux plafond pour y ­intégrer tous les fluides, avec un accès facile pour la maintenance. Ces tendances sont liées aux organisations très évolutives dans le temps du travail en groupe projet, avec de plus en plus de mobilité de la part des individus à l’intérieur des espaces.

Pour permettre au locataire de gérer efficacement un parc de plusieurs étages, la hauteur entre le faux plancher et le faux plafond – ainsi que les dimensionnements correspondant aux cloisons doivent être rigoureusement identiques d’un étage à l’autre du même bâtiment. L’autre solution consiste à appliquer a priori, étage par étage, les pourcentages statistiques de bureaux individuels (20 %), de bureaux pour 2 à 3 personnes (15 %) pour ne pas modifier le cloisonnement. En fait, le principe consiste à déplacer les gens mais à nombre constant, et à préconiser des dimensions standard constantes, de sorte à déplacer, compléter ou réassortir facilement le parc de cloisons.

CTB : Quelle autre incidence ce fonctionnement en équipe projet induit-il ?

C. J. : La tendance vise à densifier les postes de travail au m2. Cela signifie plus d’énergie dégagée par l’individu lui-même et les équipements, donc une anticipation du ­dimensionnement pour calculer l’irrigation d’énergie électrique suffisante, la puissance frigorifique installée et le volume d’air à traiter. Cette tendance est accélérée par la mondialisation, induisant des échanges avec des correspondants internationaux, donc en horaire décalé et en plusieurs équipes. Les matériels qui fonctionnent, non plus de 12 ou 14 heures par jour mais de 18 à 20 heures, doivent être très résistants. La densification oblige aussi à prévoir des zones de soutien, de détente, et de mini-restauration. Et donc des alimentations électriques, arrivées et évacuations d’eau, etc. Cela signifie que nous construisons des immeubles modulables avec des équipements assimilés à des consommables. Par exemple, même si l’on tend vers la miniaturisation, on va quasiment doubler le nombre de canalisations, gaines verticales et trémies nécessaires, afin de bénéficier de conduits en attente pour accueillir les nouvelles technologies.

CTB : Qu’en est-il de la réglementation ?

C. J. : Les textes ne prennent pas en compte l’évolution des bâtiments tertiaires. La ­recherche de HQE est très consommatrice de surface et de volume. Pour atteindre une bonne isolation thermique en façade, la double peau constitue l’une des meilleures réponses. Or, le calcul de la SHON aux nues extérieures de l’ouvrage s’avère pénalisant pour le maître d’ouvrage. Dans ce cadre, il s’avère intéressant de répartir des locaux techniques réduits dans la superstructure. Mais sans possibilité de les sortir de la SHON comme en sous-sol ! De la même façon, un étage utile de bureaux requiert plus de hauteur qu’il y a 20 ou 30 ans face à un POS dépassé …

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