5 Génie climatique Les Baux verts bouleversent les habitudes

L’équipement thermique d’un centre commercial était jusqu’à présent relativement simple. D’un côté, les locomotives commerciales - Marks & Spencer, un hypermarché… - se débrouillaient seules et mettaient en place leurs propres solutions. De l’autre, les parties communes et les surfaces commerciales plus modestes.

Les parties communes faisaient l’objet d’un traitement « tout air » pour le renouvellement d’air hygiénique, le chauffage et le rafraîchissement, soit à l’aide du schéma classique (groupe froid chaudière Centrale de traitement d’air (CTA) soufflage), soit à l’aide de solutions beaucoup plus simples, mais largement aussi efficaces : les roof-tops. Il s’agit d’un appareil tout air monobloc, combinant traitement hygiénique de l’air par filtration, traitement thermique grâce à une pompe à chaleur air/air réversible, et, de plus en plus souvent, ventilation double flux avec récupération de chaleur sur l’air extrait, soit par échangeur à roue, soit par échangeurs à plaques et caloduc. Les roof-tops s’installent sur le toit et libèrent les espaces techniques dans le bâtiment pour d’autres usages. Ils permettent de traiter les énormes débits d’air dont les centres commerciaux ont besoin, tout en segmentant la puissance requise en plusieurs machines. Ce qui permet de répartir plus facilement les charges en toiture. Les gaines de diffusion sont associées à chaque roof-top, ce qui les sépare en plusieurs sous-ensembles, limite leur diamètre, donc leur encombrement. Les machines les plus récentes, outre la récupération de chaleur, disposent également de fonctions de free-cooling pour limiter leurs consommations d’énergie. En mi-saison, lorsque la température extérieure est inférieure à la température de consigne de soufflage, les compresseurs sont arrêtés, la Pac est by-passée. Seuls les ventilateurs et le circuit de filtration sont en fonctionnement. Chaque roof-top dispose de son propre régulateur et tous les fabricants offrent des passerelles vers les protocoles de bus de terrain classiques pour un asservissement à la GTB du centre commercial. Les français Ciat, ETT (Énergie transfert & thermique) et Thereco sont les grands spécialistes de ces appareils, ainsi que les italiens Clivet et Climaveneta.

Traitement des boutiques et des petites surfaces de vente

Le traitement des boutiques, traditionnellement, consistait premièrement en un traitement de l’air hygiénique avec bouches de soufflage et de reprise, deuxièmement, en la livraison d’attentes de réseau d’eau chaude et d’eau glacée. Le diamètre des attentes et les températures de loi d’eau, aussi bien en chaud qu’en froid, correspondaient à des puissances déterminées par le bureau d’études thermiques de l’aménageur du centre commercial. À charge ensuite, pour le preneur de la surface, d’équiper lui-même son magasin en terminaux de chauffage et de rafraîchissement de son choix. Le plus souvent, des cassettes et/ou des ventilo-convecteurs gainables. Les puissances calculées ne correspondaient pas toujours aux besoins, notamment en raison des énormes apports de chaleur de l’éclairage. Et, au fil du temps, les petites surfaces et boutiques s’équipaient de moyens de climatisation complémentaires, installant ici un monosplit de forte puissance, là un multisplit ou, mieux encore, un mini-DRV. Les mini-DRV acceptent, en effet, de grandes longueurs de canalisation qui permettent d’installer les unités extérieures sur des terrasses ou toitures parfois très éloignées des boutiques.
Tout cela a changé sous l’effet conjugué de trois phénomènes : la généralisation des labels HQE et HQE-Exploitation, l’apparition des « Baux verts » et l’intervention d’une nouvelle méthode de calcul du DPE pour les centres commerciaux. La RT 2012, lorsque ses modalités seront connues pour les centres commerciaux, en principe avant la fin 2012, devrait encore renforcer la tendance en construction neuve. L’heure n’est plus à l’anarchie d’une exploitation débridée où chaque occupant d’un centre commercial agit largement à sa guise. Il faut désormais adopter un comportement vertueux et le prouver régulièrement.

HQE, Baux verts et DPE

Les Baux verts ont été introduits par le décret n° 2011-2058 du 31 décembre 2011 qui s’applique depuis le 1 ^er janvier pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Il s’appliquera à compter du 14 juillet 2013 aux baux commerciaux en cours. L’article L. 125-9 du Code de l’environnement, créé par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite « Loi Grenelle 2 », imposait d’ajouter une annexe environnementale aux baux commerciaux, concernant des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces. Le décret du 31 décembre met en musique ces nouvelles obligations.
Désormais, le bailleur doit au locataire :
• la liste et la description complète, dont les caractéristiques énergétiques, des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage, ainsi que tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;
• les consommations énergétiques annuelles des équipements et systèmes dont il (le bailleur) a l’exploitation ;
• les consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il (le bailleur) a l’exploitation ;
• la quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment, si le bailleur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.
De son côté, le preneur fournit :
• la liste et la description complète, dont les caractéristiques énergétiques, des équipements qu’il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage, ainsi que tout autre système lié spécifiquement à son activité ;
• les consommations énergétiques annuelles des équipements et systèmes dont il (le preneur) a l’exploitation ;
• les consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il (le preneur) a l’exploitation ;
• la quantité annuelle de déchets générée par les locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.
Enfin, bailleur et preneur établissent, selon une périodicité de leur choix, un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur cette base, ils s’engagent sur un programme d’actions visant à améliorer ces performances.
Tout cela signifie que l’équipement thermique des centres commerciaux devient l’objet de beaucoup plus d’attentions. Il ne suffit plus d’assurer le confort, il faut désormais y parvenir en modérant les consommations d’énergie. Ce qui contraint les concepteurs à adopter une vision globale des installations : à mieux prendre en compte la nature des sources lumineuses pour tenter de limiter leurs apports de chaleur, à valoriser toutes les occasions de récupération de chaleur et à systématiser le free-cooling. L’idée que chaque boutique peut adopter ses propres solutions devient largement caduque. Le bailleur et le preneur sont contraints au dialogue pour, année après année, améliorer les performances de l’exploitation.

Nouveau DPE pour les centres commerciaux

L’arrêté du 18 avril 2012 ⁽¹⁾ « relatif au Diagnostic de performance énergétique pour les centres commerciaux existants proposés à la vente ou à la location en France métropolitaine » établit une méthode spécifique pour la réalisation du DPE dans ce type de bâtiments.
Le texte est entré en vigueur le 1 ^er juillet 2012, mais aménage une période de transition jusqu’au 31 décembre 2012, durant laquelle les DPE pourront être réalisés selon l’ancienne méthode de l’arrêté du 15 septembre 2006. La nouvelle méthode précise les énergies prises en compte, modifie les usages des énergies retenus, ainsi que la surface de référence utilisée pour ramener les consommations au mètre carré. « Ces dispositions s’appliquent aux parties communes et privatives des centres commerciaux pourvues d’un mode commun de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire, auxquelles des énergies communes sont délivrées par le gestionnaire de l’ensemble immobilier ». Sont exclus, les locaux ouverts sur l’extérieur de manière habituelle, ainsi que ceux qui doivent garantir des conditions particulières de température, d’hygrométrie ou de qualité de l’air (chambres froides). Les énergies prises en compte sont les « énergies communes », définies comme l’ensemble des énergies payées par le gestionnaire et distribuées par lui aux parties communes et aux parties privatives du centre commercial. Ce qui exclut les énergies achetées directement par les locataires du centre commercial. Ensuite, les usages des « énergies communes » concernés par le DPE sont, pour l’électricité, le gaz et les autres énergies achetées à un tiers, le chauffage, le rafraîchissement et la production d’eau chaude sanitaire. Dans le cas de l’électricité s’y ajoutent des usages spécifiques : l’éclairage, la ventilation, l’alimentation des « appareils de circulation verticale » (ascenseur, monte-charge, escalator), les compacteurs (de déchets), la station de relevage (des eaux usées, des eaux de pluie, etc.), etc. La consommation des parkings (éclairage, ventilation) est exclue du périmètre du DPE.
L’Annexe 1 définit la « Surface thermique commune », notée STH, comme la « surface utile commune » x 1,1. La surface utile commune, pour sa part, correspond à la surface de plancher construite des parties communes, dont on déduit les surfaces occupées par les murs extérieurs et les cloisons fixes, les poteaux, les gaines... Enfin, la surface commerciale est la surface des parties privatives destinée à la vente de produits ou de services, ainsi qu’à la réserve. La surface utilisée dans le rapport kWh/m².an est la somme de la surface thermique commune et de la surface commerciale.

Tableau : Nouvelles classes de performance pour les centres commerciaux existants