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« L’exploitation doit contribuer au confort des résidents »

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« L’exploitation doit contribuer au confort des résidents »

A L’immeuble de bureaux « Le Beauvaisis » est le premier immeuble parisien à avoir reçu mi-janvier 2012 le label parisien BBC Rénovation pour une opération de rénovation. (Doc. Calq Architecture.) B L’immeuble de bureaux « Millénaire 1 » fait partie de l’ensemble immobilier du Millénaire situé aux portes de Paris. Certifié « NF Bâtiments tertiaires, démarche HQE », il s’intègre parfaitement dans son environnement industriel grâce à une façade en brique, verre et métal. (Doc. Éric Sempé.) C Le groupe Icade s’attache à valoriser les ouvrages en matière de performance énergétique. Le Bâtiment 270 a obtenu, en décembre 2009, la certification « NF Bâtiments tertiaires en exploitation – Démarche HQE ». (Doc. Jocelyne Minet.)

Jean-Claude Tchuindibi a assuré pendant trois ans la direction de l’Exploitation technique des parcs d’activités tertiaires du Millénaire (93) et du Pont de Flandre (75) pour Icade. Il est aujourd’hui directeur d’exploitation du réseau transport et du développement durable au sein de la Foncière tertiaire chez Icade. Il a pour mission d’initier, de piloter, de contrôler et de faire évoluer les actions de développement durable au sein de la Foncière.

L e Grenelle de l’Environnement et les Réglementations thermiques ont donné l’impulsion dans le domaine de la construction pour le choix des matériaux et des performances du bâti. L’exploitation, auparavant négligée, est aujourd’hui prise en compte dès la phase d’étude. Jean-Claude Tchiundibi, directeur d’exploitation chez Icade et qui a eu en charge l’exploitation de parcs tertiaires explique aux Cahiers techniques du bâtiment ce que recèle cette activité et quels en sont les facteurs clés. Il fait le constat que si certains postes ont évolué pour une réduction des consommations énergétiques, d’autres doivent encore être améliorés.

Définition

Qu’entend-on par « exploitation d’un bâtiment » ?

L’exploitation technique recouvre la mise en place d’une organisation et de moyens, permettant d’assurer la maintenance et le bon fonctionnement des installations et des équipements techniques des bâtiments. Pour cela, l’exploitation se base sur une bonne conduite des installations, afin de garantir les conditions de confort (chauffage, climatisation, qualité de l’air intérieur...). Dans le tertiaire, il faut que l’ensemble de ces points contribuent aux conditions de travail des résidents. Les objectifs sont économiques avec une optimisation des coûts de fonctionnement. Les moyens humains sont aussi affectés aux différentes missions non-techniques : accueil des visiteurs, sécurité, sûreté... Et bien sûr, conduite des installations techniques.

Normes & labels

Quelles sont les normes ? Existe-t-il des labels spécifiques ?

Depuis dix ans, il y a une prise en compte des préoccupations environnementales, notamment dans les énergies, les fluides et les coûts. Les coûts énergétiques sont de plus en plus importants. La RT 2012 et prochainement la RT 2020 fournisssent le cadre général des niveaux d’exigences thermiques d’un bâtiment. La normalisation ISO 14001 traite du management environnemental, en mettant l’accent sur la maîtrise des impacts liés à l’activité de l’entreprise. Du côté des certifications, la certification NF Bâtiments tertiaires en exploitation-démarche HQE, s’intéresse à la qualité intrinsèque du bâti, aux modalités d’exploitation, de suivi-reporting, de maintenance, mais aussi à la qualité environnementale des pratiques. Le Système de management de l’exploitation (Smex) de la HQE, contribue à assurer de bonnes performances environnementales en phase d’exploitation. Chez Icade, nous avons adopté cette certification qui nous fournit un système de qualité avec des objectifs et des processus d’amélioration. Sur une période de cinq ans, les consommations d’énergie et d’eau, ainsi que la qualité des espaces sont contrôlées. La démarche HQE Exploitation instaure un dialogue tripartite (propriétaire - exploitant - utilisateurs ou occupants) et permet, ainsi, de responsabiliser les trois acteurs de la chaîne immobilière. Enfin, l’annexe environnementale nommée « Bail vert », rendue obligatoire pour les contrats signés début 2012 pour les baux de bureaux et commerces de plus de 2 000 m², implique le propriétaire et le locataire dans une démarche environnementale visant à améliorer la performance et réduire les consommations énergétiques.

Performances d’exploitation

Quels sont les points clés d’une exploitation performante ?

Pour qu’un bâtiment soit performant, il y a trois points de vigilance. Le premier concerne la qualité intrinsèque du bâtiment : la conception et la réalisation de son enveloppe. Le deuxième se rapporte à l’exploitation, et le dernier point vise le respect du mode d’usage du bâtiment par l’utilisateur. L’exploitation performante d’un bâtiment dépend du respect du mode de fonctionnement et des scénarios d’usages par son utilisateur. A contrario, il ne faut pas modifier le bâtiment sans concertation avec le propriétaire et/ou l’exploitant, au risque de le rendre moins performant.

Éclairage

Quels sont les postes qui évoluent ?

Jusque-là, certains postes de consommation étaient délaissés car, en proportion, ils représentaient peu. C’était le cas de l’éclairage. Depuis que les équipements de chauffage sont moins énergivores, le poste éclairage équivaut à 30 % des consommations privatives d’un utilisateur. Au sein d’Icade, nous avons signé un protocole de partenariat avec Philips, afin de concevoir des solutions innovantes en matière d’éclairage et anticiper au mieux les besoins des utilisateurs.

Équipements techniques

L’évolution des équipements techniques réduit-elle les coûts d’exploitation ?

Tout part de la conception. Une exploitation performante découle d’outils et de moyens techniques performants. Dans ce domaine, les produits ont nettement évolué depuis quelques années, grâce à la chasse aux gaspillages énergétiques. Les outils à la pointe ont été commercialisés, notamment pour les systèmes de GTB. Aujourd’hui, depuis un poste donné ou à distance, il est possible de piloter l’intégralité des installations techniques d’un bâtiment et d’avoir un contrôle permanent sur les consommations et les différents postes d’usage.

Évolutions, perspectives

Quels domaines doivent évoluer ?

Les systèmes de comptage « efficients » sont encore très peu développés. La qualité de l’air intérieur et la ventilation constituent également des points à améliorer. Performance énergétique, ventilation et qualité de l’air intérieur (QAI) sont de véritables défis pour des bâtiments verts et durables. Pour optimiser les consommations d’énergie, il faut une interface de communication avec les usagers : communiquer davantage sur les consommations du bâtiment étage par étage, traduire en euros les kWh, et apprendre les bonnes pratiques aux occupants, afin de réduire les gabegies énergétiques. Et pour un résultat probant, il ne faut surtout pas oublier la dimension humaine, tant vis-à-vis des usagers que de l’équipe technique.

vous lisez un article des Cahiers Techniques du Bâtiment N°329

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